济南市物业管理条例

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主对物业管理区域内的建（构）筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理可以通过选聘物业服务人或者自行管理的方式实施。

第三条 本市物业管理工作应当纳入基层社会治理体系，构建共建共治共享社会治理格局，坚持党建引领、业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、公开透明的工作原则，实施年度考核。
市、区县人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调机制，研究解决物业管理重大问题，统筹推进物业管理工作。

第四条 市住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的统一监督管理工作。
区县住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
政府相关部门按照各自职责做好物业管理相关工作。

第五条 街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立辖区物业管理联席会议制度，协调处理物业管理中的重要问题和事项。
居民委员会协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理以及社区服务中与物业管理有关的工作，负责指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

第六条 市住房和城乡建设主管部门应当建立完善全市统一的物业管理服务信息系统，提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务，提升物业管理质量和服务水平。

第七条 开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

第八条 物业服务人、业主委员会可以申请加入物业服务行业协会，并组成相应的专门委员会。物业服务行业协会应当按照章程开展行业自律管理，接受住房和城乡建设主管部门的业务指导和民政部门的监督管理。

第九条 业主委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、镇人民政府和居民委员会，依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的，应当以书面形式在物业管理区域主要出入口、公示栏、物业服务用房等显著位置公布，或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息，公开期限不得少于七日，并同时向市物业管理服务信息系统填报有关信息，但是本条例另有规定的从其规定。

第二章 物业管理区域

第十条 物业管理区域的划分，应当由市、县住房和城乡建设主管部门以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并结合建（构）筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。
建设用地规划许可证确定的红线图范围内，物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备和相关共用场地能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，配套设施设备和相关共用场地虽不能分割，但能够明确共用配套设施设备维护管理责任的，也可以划分为不同的物业管理区域。
红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业管理区域。

第十一条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域，由市、县住房和城乡建设主管部门在二十日内依照本条例第十条规定划定。物业管理区域划定前，都应当征求街道办事处、镇人民政府的意见。其中，属于市区范围的，由区住房和城乡建设主管部门初步划定后报市住房和城乡建设主管部门核准划定。
已划定的物业管理区域确需合并或者分割的，经物业管理区域内业主依法表决同意后，向区县住房和城乡建设主管部门提出划分登记申请。
尚未划分物业管理区域的建成居住区需要划定物业管理区域的，可以由建成居住区内的业主根据建设用地规划许可证红线图或者其他土地使用权权属证明向区县住房和城乡建设主管部门申请划定。
本条第二款、第三款规定的情形，应当依照本条第一款规定的程序划定。
物业管理区域划定后，市、县住房和城乡建设主管部门应当及时将相关信息录入全市统一的物业管理服务信息系统，并向相关街道办事处、镇人民政府推送信息。

第十二条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房。物业服务用房包括物业服务人工作用房、业主委员会工作用房、业主议事活动用房等办公用房以及经营用房。
物业服务用房应当按照下列规定配置：
（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米。其中，办公用房的面积按照千分之三比例配置，用于经营的面积按照千分之二比例配置；但是物业管理区域内均为非住宅的，只按照建设工程项目总建筑面积的千分之三比例配置办公用房；
（二）物业服务用房应当位于地面以上、独立成套、相对集中，并进行简单装修，能够独立使用，具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外；
（三）设备层（间）、地下室、车库（棚）、门卫室、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业服务用房，不得计入物业服务用房面积。
分期开发建设的，首期配置的物业服务用房建筑面积不得低于一百平方米，后期建设应当按照标准配齐物业服务用房。
业主委员会工作用房应当从物业服务用房中安排，建筑面积不得低于二十平方米。
实施建设工程规划许可时，自然资源和规划主管部门应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，在附图中注明其具体位置。

第十三条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有：
（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；
（二）建（构）筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；
（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；
（四）法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分；
（五）其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当将物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等建（构）筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并在不动产登记簿上登记为业主共有。物业管理区域内的业主委员会或者业主有权查询、复制不动产登记簿上记载的业主共有部分登记信息。

第三章 业主和业主组织

第一节 业主

第十四条 本条例所称业主，是指物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。
不动产权属证书或者不动产登记簿记载的不动产所有人仅为夫妻一方的，所有权人书面同意其配偶行使业主共同管理权的，其配偶视为业主。
因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建（构）筑物专有部分所有权的组织或者个人，应当认定为业主。
基于不动产买卖、继承、赠与等民事法律行为，已经合法占有建（构）筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的个人，可以认定为业主。

第十五条 业主对其建（构）筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第十六条 业主在物业管理活动中，享有下列知情权、参与权、表达权、监督权等权利：
（一）提议召开业主大会会议；
（二）参加业主大会会议，行使投票权；
（三）就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议；
（四）选举业主委员会成员、候补成员，享有被选举权；
（五）监督业主委员会的工作；
（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务，监督物业服务人履行物业服务合同；
（七）知悉选举、表决、公共收入等事项；
（八）监督共有部分的管理、使用；
（九）监督住宅专项维修资金、业主公共收入的管理、使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主可以以幢（楼）、楼栋单元等一定户数为单位，通过自荐或者推荐方式产生业主代表（单元长），协助首次业主大会会议筹备组和业主委员会开展工作。

第十七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守物业管理区域内物业共有部分使用以及公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的法律法规规定；
（二）遵守（临时）管理规约、业主大会议事规则；
（三）执行业主对共同决定事项的决定和业主大会作出的决定；
（四）按照物业服务合同约定交纳物业服务费；
（五）按照国家有关规定交存住宅专项维修资金；
（六）依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施；
（七）履行其承担的房屋安全使用责任。

第十八条 下列事项由业主共同作出决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人，确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格；
（五）使用建（构）筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建（构）筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建（构）筑物及附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）共有部分经营收益的使用和分配；
（十）确定对业主委员会成员等人员是否发放津贴或者补助，以及发放的标准；
（十一）审议业主委员会任中、换届经济责任审计报告；
（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十九条 决定共同事项时，业主可以选择采用现场投票、书面表决意见、电子投票等形式进行表决。
通过电子投票方式表决的，应当采用市住房和城乡建设主管部门无偿提供的物业管理服务信息系统中的电子投票系统进行。

第二十条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定；未约定的，业主的投票权数根据专有部分面积和业主人数确定。
专有部分面积和建（构）筑物总面积，按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产权属登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；
（二）建（构）筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主人数和总人数，按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按照一人计算；同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二节 业主大会

第二十一条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。

第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开，但每年至少召开一次。经百分之二十以上业主联名提议的，所提事项应当一并列入会议议题。
业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前公告全体业主，将会议议题及其具体内容、会议召开的形式、时间、地点、表决方式等向全体业主公示，并提前告知物业所在地的居民委员会。
公示期间，业主认为公示内容有违反法律法规的，应当以书面形式实名向业主委员会提出，对确实存在违法内容的，业主委员会应当立即改正。
业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决，表决期限不得超过十五日。
业主大会会议涉及业主共同决定事项的，应当将表决票送达至每一位业主。表决按照本条例第十八条、第十九条、第二十条的规定进行。不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由临时管理规约或者管理规约规定。
物业服务人应当对召开会议予以协助，并在物业管理区域内提供相应的人力支持。

第二十三条 计票时，业主委员会应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，可以邀请第三方参与监票。业主委员会成员、业主委员会成员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。
业主委员会应当将选票、表决票于收取当日交由所在地居民委员会临时保管，并自投票期限届满之日起七日内在保管场所完成选票、表决票的统计。表决结果应当于产生当日在物业管理区域内公示，公示期不少于五日，并在公示期内报街道办事处、镇人民政府。公示期满无异议或者异议处理完毕后，居民委员会应当将选票、表决票交还业主委员会保管，保管期限为五年。
表决结果公示内容应当包括已投票业主的房屋坐落位置、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。
逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合本条规定的，由街道办事处、镇人民政府责令限期改正；逾期未改正的，由街道办事处、镇人民政府予以公告。
业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效，业主委员会应当及时通告全体业主。

第二十四条 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）有百分之二十以上业主提议的；
（二）物业管理区域内突发紧急情况且亟需业主共同决定的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情形。

第二十五条 建设单位或者前期物业服务人应当自交付之日起十日内向街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设主管部门报告交付业主户数、面积及所占比例等情况；分期交付的，自每期交付之日起十日内报告相关情况。
符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议:
（一）已交付业主的专有部分面积占比达到百分之五十以上；
（二）已交付业主的人数占比达到百分之五十以上;
（三）自首套物业交付业主之日起满两年且已交付业主的人数占比达到百分之二十五以上。
达到召开首次业主大会会议条件的，街道办事处、镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。建设单位、前期物业服务人应当按照街道办事处、镇人民政府的要求提交书面报告。书面报告应当包含物业建筑总面积、物业出售面积、交付时间和业主姓名、房屋坐落、专有部分建筑面积等内容。建设单位、前期物业服务人对提交资料的真实性、完整性负责，不得拒绝提供，不得隐匿、篡改、伪造、漏报、瞒报。
达到召开首次业主大会会议条件，街道办事处、镇人民政府未依法组建筹备组的，物业管理区域内五人以上业主有权联名提出成立业主大会的申请，街道办事处、镇人民政府应当自收到申请之日起十日内予以核实。对符合条件的，街道办事处、镇人民政府应当要求建设单位或者前期物业服务人限期提交本条第三款规定的书面报告，并在六十日内成立筹备组。
建设单位、前期物业服务人未按照规定报告情况的，街道办事处、镇人民政府有权向不动产登记机构查询业主姓名、房屋坐落、专有部分建筑面积，不动产登记机构应当及时提供。

第二十六条 筹备组由七人以上单数组成。组长应当由街道办事处、镇人民政府派员担任，负责主持和召集筹备组工作，其他成员由业主、居民委员会、建设单位、前期物业服务人代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。建设单位、前期物业服务人未参加的，不影响筹备组成立。
筹备组中的业主代表应当通过业主推荐或者自荐的方式产生。被推荐或者自荐人数较多的，应当由业主协商确定；协商不能确定的，根据获得推荐的人数多少确定，人数多者优先，人数相同的，以面积多者优先。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责进行公告。

第二十七条 筹备组应当完成下列筹备工作：
（一）向区县住房和城乡建设主管部门核实物业管理区域范围；
（二）确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（三）确定召开首次业主大会会议时间、地点、方式和议题；
（四）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；
（五）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和业主委员会选举办法；
（六）首次业主大会会议的其他准备工作。
业主人数比较多的，筹备组应当以幢（楼）、楼栋单元等一定户数为单位，组织业主推选业主代表（单元长）或者招募志愿者，协助筹备组工作。
筹备组决定本条第一款规定的事项应当经筹备组成员过半数表决同意。
对本条第一款规定的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

第二十八条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。有特殊情况的，经街道办事处、镇人民政府同意，可以延长三十日，并在物业管理区域公告。
首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主委员会选举产生之日起，筹备组自行解散。
未完成组织召开首次业主大会会议任务的，筹备组自行解散。自筹备组解散之日起九十日内，街道办事处、镇人民政府应当重新组建筹备组，按照本条例规定的程序和期限再次组织召开首次业主大会会议。

第三节 业主委员会

第二十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责，定期向业主大会或者全体业主报告，接受业主大会及业主监督，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理实施情况、业主委员会履职情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；
（三）监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止，督促业主支付物业费；
（五）拟订需要提交业主大会决定事项的方案；
（六）监督住宅专项维修资金的使用，按照业主大会的决定组织维修资金的归集、补交和续交；
（七）每半年至少公开征集一次业主的意见和建议；
（八）配合和支持居民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
（九）制作和保管会议记录、业主共有部分的档案、会计凭证以及账簿、财务报表等有关文件，会议记录应当由参加会议人员签字；
（十）每半年至少公示一次公共收入的使用情况以及未交纳物业费的业主名单；
（十一）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
业主提出查询共同事务和共决事项的原始资料的，业主委员会应当提供。

第三十条 业主委员会由五人以上单数组成，具体人数在业主大会议事规则中约定，也可约定选举候补成员。候补成员有权列席业主委员会会议，不具有表决权。
业主大会会议选举产生的业主委员会成员人数未达到业主大会议事规则约定人数，但达到本条规定的业主委员会最低人数要求的，业主委员会成立，但业主大会议事规则明确未达到约定人数不予成立的除外。
业主委员会设主任、副主任，在业主委员会成员中推选产生。业主委员会可以聘请执行秘书、财务、法务专业技术人员以及志愿者等提供专业服务和志愿服务，需要支付薪酬或者补助的，薪酬或者补助标准应当由业主大会决定。