涉房产网络司法拍卖常见问题及典

东莞虎门律师获悉

房地产网络司法拍卖常见问题及典型案例

9月中旬，北京门头沟法院召开房地产网络司法拍卖常见问题及典型案例新闻通气会，重点介绍2016年至2018年房地产网络司法拍卖基本情况，重点介绍一般流程房地产网上司法拍卖的注意事项。 ，同时发布5起典型案例并提供司法提示。

房地产司法拍卖五起典型案例

案例1

法律提示

参与拍卖的房屋是被执行人唯一的住所。根据法律规定，执行法院可以拍卖房屋，但需要为被执行人预留5至8年的租金。被执行人不应误认为自己只有一套房子。在执行阶段，法院不会执行该房屋。

案例介绍

某融资担保公司申请执行戴某等人。本案中，申请执行人为融资担保公司，戴某为被执行人之一。在贷款过程中，戴某将自己的房屋抵押给了担保公司。本案执行过程中，我院依法查封了戴某名下位于昌平区天通苑的房屋，查明戴某名下仅有该房屋，无第二财产。同时发现，戴某和母亲是妻子、母亲、奶奶一起住在房子里。我的妻子、母亲、奶奶都老了，是他们的赡养人。因此，拍卖完成后，考虑到附近及周边房屋的租金价格，债务尚未全部还清。这样的话，就为其预留了20万元的房租。

案例2

法律提示

拍卖房屋具有有效租赁权。根据“买卖不破坏租赁”的原则，竞买人完成交易后，租赁合同对买方具有约束力，租赁合同继续履行。在这种情况下，该商业建筑已建立有效的抵押贷款。执行法院仍可以拍卖被执行人的商品房，但需要在拍卖公告中予以提醒。竞买人在阅读拍卖公告时，应重点关注参与拍卖的房屋的租赁情况。情况请慎重考虑后再决定是否进行交易。

案例介绍

在工贸公司向建筑公司申请执行一案中，我院在执行过程中，依法拍卖了被执行人建筑公司名下的一栋商品房。拍卖前发现，该建筑在裁决前已被查封。有租约和书面合同。经现场检查发现，这里一直有一家商业酒店营业，并一直在缴纳租金。该大楼最终被出售，在法院的主持下，竞买人和承租人达成协议：承租人将继续经营该大楼，并按照租赁合同向新业主（买方）支付租金。

案例3

法律提示

当参与拍卖的房屋是被执行人唯一住所时，法院将给予被执行人6个月的宽限期，以完成房屋腾出工作。房屋拍卖完成后，房屋不能立即腾空，竞买人需要忍受宽限期。

案例介绍

在陶某申请处决赵某的案件中，被执行人赵某名下只有一套房子，没有第二套房子。该案执行标的物为90万元，拍卖行以180万元成交。在此情况下，如能退还被执行人90万元，则不再适用保留五至八年租金的规定。条款。但由于被执行人名下没有第二套住房，我们在拍卖公告中明确注明了六个月的宽限期。拍卖成功后，向竞拍者明确说明房屋需要六个月才能交付，竞拍者也同意了这一点。

案例4

法律提示

很多情况下，被执行人是自愿同意买房的。对于此类房屋，被执行人将在交易完成后配合移交。然而，仍有一些情况下，取消抵押品赎回权完成并转让后，房屋很难腾出。有些被执行人会采用比较极端的方式阻碍疏散工作，法院需要采取强制措施腾出房屋。拍卖前，竞买人可以向法院咨询案件的基本情况，对后续房屋腾空工作有基本了解后再做出交易决定。

案例介绍

在银行申请执行家具装修公司一案中，我院依法扣押、评估、拍卖了被执行人名下的财产。房屋拍卖完成后，竞买人在约定的时间内向法院支付了全部款项，法院发布了拍卖成交确定书，没有竞买人完成房屋的转让。竞买人完成房屋过户后，我院责令被执行人腾出房屋，移交给竞买人。被执行人未履行腾出、交付房屋义务。我院依法张贴腾出房屋公告，并在公告中注明：度假期间不得损坏房屋及其附属设施。现场勘查发现，该房屋是该房屋实际控制人破坏的。法院查明相关情况后，传唤了相关人员，告知其行为给工作执行造成障碍，法院准备依法予以拘留和罚款。实施破坏行为的人认识到问题的严重性，承认了自己的错误，积极与投标人就赔偿问题进行谈判，最终达成了协议。

案例五

法律提示

竞买房屋时，竞买人应在初步咨询、查看样品、了解房屋状况后，慎重考虑，再决定是否拍卖房屋。本案中，投标人没有相关酒店经营经验，中标后酒店的后续运营将面临困难。

案例介绍

资产公司申请执行某酒店系列案件执行过程中。法院依法查封被执行人的国有土地使用权和房屋，并依法评估、拍卖。在国有土地使用权和房地产上经营的有宾馆、饭店、健身等单位。拍卖结束后，被执行人拒绝交付货物。经过一番努力，竞买人与被执行人进行了谈判。由于竞购方并非专门从事酒店、餐饮的单位，被执行人也表现出了足够的诚意，表示相关业务单位需要缓冲时间。最终，双方签订合同，就土地、房产的交付达成一致，被执行人支付了竞价款。租金允许经营一段时间。期限届满后，被执行人搬出，就这样最终完成交付。

关于房地产司法在线拍卖的常见问题

1、唯一的房子可以拍卖吗？

能。很多被执行人认为自己只有一套房子，法院不会处理唯一的一套房子。根据法律规定，必须预留五至八年的房屋租金。例如，门头沟法院办理的北京融资担保有限公司代某人申请执行案中，房屋拍卖完成后，为当事人预留了20万余元的房屋租金。从拍卖收益中执行。

2. 处置房产上的产权负担（抵押权、租赁权）如何处理？

设立租赁财产。对于以拍卖方式设定租赁权的房产，在执行程序中，执行法院将在拍卖前对租赁权进行实质性审查。如果在扣押前签订了租赁合同，并且实际履行并支付了租金，这种情况下，租赁权就可以得到保护，即适用“买卖不违反租赁”的规则。

上海法院对具体认定标准进行了实践探索。其标准是在扣押前签订租赁合同，承租人已支付租金，承租人已实际占有房屋。面对这个问题，实践中我院会去物业公司或者居委会进行调查询问。一些社区物业公司或居委会对居民情况有一定了解，能够公正地提供住房租赁信息。在工贸公司申请对建筑公司执行的案件中，扣押前建筑公司名下的一栋商业地产已被出租。调查结束后，在拍卖公告中明确公布。拍卖结束后，执行法院负责对接承租人和竞买人，按照原租赁合同履行租赁。合同履行后，法院将协助竞买人腾出房屋。

为房子设立抵押贷款。抵押权是一种担保权。为了保证债权的实现，债权人往往到不动产登记部门办理房屋抵押登记。房产变现后，抵押权将作为优先受偿权出现。根据法律规定，有六个月的宽限期。在陶某申请执行赵某的案件中，拍卖完成并完成过户后，因该房屋涉及抵押权，且被执行人没有第二套住房，给予了六个月的宽限期。

3、拍卖行的交割问题

房地产拍卖完毕后，在无法定事由的情况下（法定事由一般为：有效租赁、六个月宽限期等），执行法院负责将拍卖房屋交付竞买人。但实践中也存在一些极端情况，比如房屋实际所有人因特殊原因威胁房屋的情况，这就需要法院做大量的工作才能完成交付。但也有被执行人拒绝交付的情况，需要法院启动强制疏散程序、张贴强制拆迁通知书、寻找临时住所等。

银行申请强制执行某家具装修公司案件，房屋拍??卖完成后，被执行人、房屋实际控制人拒绝交付房屋，并损坏房屋。经过法官做了大量的解释法律、澄清法律的工作，最终通过强制休假的方式，房子顺利交付。

人民法院也在探讨拍卖房屋的交付问题。例如，在大兴法院，有专门的拍卖团队负责整个拍卖过程，包括腾出房屋；中山市第一人民法院遵循“决策事务专业化、辅助事务社会化、执行事务警务??化”的思路。事务交由法警队处理；广东高院专门就拍卖后房屋交付问题出具了意见。

尽管如此，实践中的情况仍然非常复杂。例如，非融资性担保公司申请对张某执行的案件中，被拍卖房屋为被执行人及其家属占用。家属情况是，被执行人的母亲患有癌症。他患有癌症，已经八十多岁了。被执行人的子女之一虽然已成年，但患有精神残疾和身体残疾。在这种情况下，拍卖完成后想要腾出房子就会非常困难。任何有兴趣在法庭拍卖中竞标房屋的人都必须事先权衡利弊。

竞买人在竞买止赎房屋时应注意的问题

简单来说就是：仔细阅读、亲自查看、仔细提问、深入思考。

阅读：阅读拍卖公告和拍卖流程。公告方面，主要看房子的缺陷。组织拍卖的法院将在拍卖公告上明确标明拍卖标的的瑕疵。作为潜在竞买人，应对拍卖标的的缺陷有充分的了解，做出利益平衡，并决定是否购买。

拍卖标的的缺陷包括：设置了合法抵押权，并依法有六个月腾出房屋的宽限期；合法租赁权已设立，房屋在允许租赁期限内不得腾空；实践中，存在房屋被占用的情况，竞买人必须充分了解其占有和居住的实际情况。房屋过户完成后不得立即交付拍卖。此类房屋的缺陷会在拍卖公告中详细介绍，一定要小心。读。此外，拍卖平台将在平台上详细披露具体拍卖流程。对于如何拍卖、如何缴纳保证金等问题，您可以阅读平台上的具体拍卖流程。

看：看示例问题。目前，有的法院将组织抽样检查工作外包，有的法院亲自组织、组织抽样检查。拍卖公告中公布的信息并不像实际的样子那么形象生动，也就是我们通常所说的体验。例如，在孙某执行徐某案中，我院将被执行人名下位于朝阳区惠新西街的房屋拍卖。拍卖完成后，竞拍人来到法庭上说：因为他的爱人没有看东莞虎门律师，但是当他看样品时，他去看了，还拍了视频，我的爱人说我可以买它。但拍卖结束后，我去看了一下，发现公共摊位的面积太大了。我的爱人不同意购买，所以他想以此为理由后悔拍卖。

问：有关购房资格、转让税费等问题，请咨询相关部门。例如，如果你去房产登记部门询问购房资格，就北京而言，不同地区的限购政策并不完全相同。比如通州的一个地下仓库拍卖时，根据通州的限购政策，如果你在北京有房子，就不能再买了。有关税务问题，请咨询房产所在地税务部门。最重要的是相关问题必须向执行法院提出。您可以通过电话询问，也可以到法院执行部门找执行法官或工作人员询问。

思考：根据初步询问、阅读、查看样品，理性思考后再决定是否购买。拍卖完成后，法院不能以“考虑不周”、“家属不同意”等理由拒绝拍卖。除了暂时不退还押金外，法院还将对该人进行训诫。如有恶意且悔罪的，可依法对相关人员予以拘留、罚款。

大庆市中级人民法院曾对一名恶意投标人进行过处罚。一名男子在无意购买、明知资金不足、无法支付拍卖价的情况下，向竞拍者恶意抬高价格。他连续竞价16次，将起拍价提高到11万元。拍卖价格提高至460万元。网上拍卖后，他以无支付能力为由，拒绝支付剩余拍卖价款。他被法院拘留并处以罚款。

涉及房地产网络司法拍卖的基本情况及一般流程

自2016年门头沟法院开始通过网络司法拍卖处置财产以来，近三年共通过网络司法拍卖处置被执行人财产337件，成交108件，成交额2.1亿元，溢价率109.52%。其中，共拍卖房产88套，成交52套，成交额2.08亿元。 18名被执行人因在网上看到自己房屋的拍卖公告，在拍卖正式开始前履行了有效文件义务，成功实现了申请人的胜诉权。 。网上司法拍卖具有公开、透明、便捷、高效、成本低廉、参与广泛等优点。与普通动产和传统拍卖方式相比，司法网上不动产拍卖具有以下特点：

首先，财产价值大、成交率高，最大限度地实现了被执行人的财产价值。 2016年至今，门头沟法院通过网络司法拍卖拍卖动产，成交率达42%，成交额9100万元；房产拍卖成交率达59%，成交额2.08亿元。一般来说，普通动产的拍卖金额从几元到几万元不等。对于一些标价金额从几十万到上百万的大额案件，即使动产成功处分，也很难实现申请人的全部权益。与普通动产相比，房地产价值大、交易率高。房产成功处置后，意味着申请人可以获得更多的钱。通过网络平台拍卖房地产是提高财产处置效率、保护当事人合法权益的有效手段。 。另外，由于财产价值较高，如果依法处置，还可以对被执行人形成有效震慑，有效发挥强制措施的作用，激励被执行人。尽快履行其义务。

二是拍卖过程公开透明，交易安全，竞拍者利益最大化。与传统拍卖方式相比，网络司法拍卖依托互联网平台，从信息公告、竞价竞价到交易确认的整个拍卖过程公开透明。申请人、被执行人、竞买人及社会公众可以通过第三方平台浏览房地产拍卖信息、交易信息。特别是对于涉及拍卖的房产详情以及拍卖过程和程序等相关问题，还可以通过咨询第三方拍卖平台或法院得到解答。此外，拍卖当天，竞拍者可以实时了解拍卖平台上其他竞拍者的竞拍情况东莞虎门律师，从而做出更合理的交易选择。

三是房产拍卖成功后过户手续复杂，部分房屋腾空困难。普通动产交易成功后，可直接交付。房产拍卖成功后，竞买人需亲自前往相关机构办理房产过户手续；办理过户手续时，房屋过户费用种类较多，税费复杂，如土地增值税、契税、转让费以及房产涉及的物业费、水电费等费用，竞买人需要对房屋转让涉及的税费有一定的了解；有的情况下，被执行人还会让家中的老人或小孩居住，以腾出房屋。工作造成困难，或者拍卖财产涉及被执行人唯一的住宅，被执行人以暴力手段拒绝腾出房屋，不配合财产处置工作的，即使交易完成并完成该止赎房屋所有权的转移后，该房屋后续空置仍将面临驱逐。住房问题。

为充分发挥房地产司法网络拍卖的作用，保护申请人、被执行人、竞买人的合法权益，我们采取以下措施，畅通涉及房地产网络司法拍卖的工作流程：加强工作标准化和规范化管理，切实解决拍卖问题。房屋空置、交付等影响效率的问题：

一是采取详尽的信息调查措施，确保参与拍卖的房产信息完整、准确。房屋拍卖前，将对涉案房屋进行详细调查，包括但不限于房屋的所有权、产权负担、占用和使用情况、未缴税款、质量缺陷等事项。以我院目前处于拍卖公告期的一套房产为例（展示的是京东拍卖的一套房产），1、考察房屋的结构，重点关注竞买人最关心的问题，例如房屋类型、朝向和楼层。同时，对房屋实际情况进行拍照记录并进行公告，方便竞买人直观了解房屋情况。被执行人不配合看房的，与居委会、物管等进行基层调查，了解房屋类型、朝向，并登记相关信息； 2、房屋权属调查，特别是抵押是否成立、抵押权金额调查； 3、调查房子的居住情况，包括是否有钥匙、是否成立租约（如果有租约，详细了解租约时间）、居住情况、是否可以看样板等， ETC。

二是丰富网上拍卖推广方式，增加参与拍卖房源的曝光度。用好北京法院网、诉讼资产网等传统渠道发布拍卖公告。同时，拍卖标的信息在门头沟法院官方微博、微信、抖音等平台同步发布、公开，并对集中拍卖标的进行定期策划和公示。通过“法治进行时”等栏目宣传该主题，让更多竞买人了解参与拍卖的房产信息。

三是法院全程参与，顺畅财产转移交接手续。为保障涉及房地产的网上司法拍卖各环节的顺利衔接，我院执行局参与了网上司法拍卖从房屋查封、信息调查、谈判评估、拍卖公告、网上司法拍卖的所有流程。拍卖、交易确认、转让裁定。有执行法官或法官助理进行推动和跟进。房屋出售后，竞买人办理被执行人的纳税、财产转让、房屋腾出等问题时，如有必要，经竞买人申请，法院也将予以配合并协助竞买人办理上述工作。

四是积极引进专业力量，为线上拍摄工作提供保障。与专业的网上司法拍卖辅助服务机构合作，第三方将派专人到我院执行局负责协助法官解答竞买人的询问、带领竞买人现场查看样品、提供信息等服务，为投标人提供更多的服务。优质的服务。下一步，我院计划通过第三方为参与拍卖的房屋制作VR视频，让潜在竞拍者更直观地了解房屋的基本情况。这样，竞买人与法院之间的沟通更加顺畅，让竞买人更容易了解参与拍卖的房产信息，提高网上拍卖的效率和成功率。下面请法官助理李玉谦介绍一下司法拍卖的流程。

人民法院在办理执行案件过程中，依法调查被执行人的财产。如果发现被执行人有房产，法院会到房产登记部门查封财产，防止财产转移；同时，根据法律规定，需要在被执行人家中张贴印章通知书进行公示；还需对房屋进行现场检查、实地勘察，了解房屋是否有人居住、居民状况、是否有租赁等。

执行法院首次扣押财产时，得依法启动财产价格确认程序。根据现行《最高人民法院关于人民法院确定房产处置参考价若干问题的规定》，双方可以协商房产价格；协商不成的，执行法院可以进行定向询问；如果定向查询失败，可以进行网上查询。目前有京东、淘宝、工商银行三个网上查询平台。相关房产相关信息录入系统后，三大平台将根据大数据信息给出询价，拍卖价格将以询价价格为准。平均而言，网上询价速度快、价格低，是确认房产处置参考价格的有效途径；网上查询失败的，或者当事人一致要求委托评估且法律规定委托评估的，法院将通过电子抽签方式确认评估公司，并要求评估公司对财产进行评估。

房地产处置价格确定后，根据现行法律规定和拍卖政策，拍卖一般按照网上询价或评估价的70%进行。如果拍卖失败，则拍卖价格将比之前的底价降低20%。拍卖。最高人民法院建立全国网络服务提供者名单数据库，由申请人与被执行人自主协商确定拍卖平台。房地产拍卖公示期为1个月。在这1个月的公示期内，有意竞买者可以查询该房屋的相关情况。如果条件允许，还可以在法院的组织下查看样品。

有意通过网络司法拍卖竞买房产的竞买人，需在拍卖前或拍卖开始时按照拍卖公告的规定缴纳保证金，并按照流程竞价。以成功拍卖的房产为例。拍卖时共有5位竞拍者竞投该房产，最终出价最高的一位竞拍者最终确定中标（如图）。在网上拍卖中，系统设置自动延迟五分钟。如果五分钟内没有人出价，则拍卖结??束。拍卖完成后，必须在公告规定的时间内支付全部余款，一般为十天。

拍卖完成并支付全部余款后，执行法院将发布拍卖交易裁定书。该裁定书是竞买人办理转让时需要提供的材料。裁定作出后，竞买人可持裁定书办理转让手续，并按规定到税务机关办理。该局缴纳相关税费。

投标人完成房屋的转移后，他面临着房屋的身体分娩问题。根据当前的拍卖政策，执行法院负责房屋的交货和度假。在屋拍卖后的转移和切换工作一直是法院执法工作的困难。我们的法院介绍了用于行为案件的众议院度假方法，并采用了“六项“工作”方法”，从初步准备，风险评估，实施计划，协调和链接，案例迹象和安置保证的六个链接开始。疏散工作的平稳进展。

来源 |北京法院审判研究

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