开发商虚假预售商品房合同骗取银

东莞虎门律师获悉

裁判观点一：开发商为获取银行资金，与自然人串通签订虚假预售商品房销售合同，以自然人名义与银行签订商品房抵押贷款合同，并获得银行贷款。商品房买卖合同依法被确认无效后，作为担保人的开发商仍对自然人购房者的债务承担连带清偿责任。

案件简介：原告光大银行诉称，2007年8月29日与两被告签订《个人借款合同（抵押、担保）》，约定被告陈思齐向其借款人民币37万元（以下币种均为（人民币），用于购买位于青浦区和如路185弄20号102室的房屋上海。合同签订后，原告按约定发放贷款，法院生效判决确认两被告之间的房屋买卖无效。要求被告陈思齐支付2011年3月20日至2011年6月20日期间的利息7843.86元，以及2011年6月以来的利息。3月21日至2011年6月20日期间的利息实际还款日期（利率按照合同约定计算）；被告东和公司连带偿还借款本金。 26元，偿还合同期内利息及逾期利息7843.86元（暂计算至2011年6月20日）及2011年6月21日至实际结算日止利息（利率按合同计算） ）；两被告偿还原告虎门镇律师代理费15000元；处分抵押物时，原告优先受偿，不足部分由两被告共同偿还。

法院认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，东和公司提供定期连带保证的主合同系系争借款合同。 。主合同虽已终止，但在保证合同中东和公司与光大银行未另有约定的情况下，保证人东和公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿责任。

所谓阶段性连带担保的初衷是让房地产开发商在这一阶段（自贷款合同签订之日起至抵押权有效设定之日及相关抵押物生效之日）为借款人向银行履行还款义务。权利证明文件交付银行执行）。为贷款义务提供担保，也为银行获得安全住房抵押担保的等待过程提供保障。一旦房屋抵押贷款成功设立，阶段性担保任务就完成了，即阶段性担保期满后，银行获得借款人的房屋抵押担保。

在本案抵押通知登记变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，上诉人光大银行对抵押房屋的处分权和优先受偿权缺乏行使要求。 ，即上诉人东和公司提供的阶段性连带保证期满条件尚未满足。而且，期限届满未履行条件并非光大银行造成，而是东和公司与被申请人陈思齐恶意串通，以商品房交易为名向东和公司融资，损害了光大银行的利益。银行和濒危银行贷款。在安全问题上，陈思齐和东和公司显然有过错。因此，东和公司应对陈思齐因借款合同产生的全部债务承担连带清偿责任。

（参见最高人民法院公告2014年第9期（总215期）中国光大银行股份有限公司上海青浦分行诉上海东和房地产有限公司、陈思齐担保合同纠纷案）

判断点二：“主合同当事人约定以新贷还旧贷，除非保证人知道或者应当知道，否则保证人不承担民事责任。”判断是否属于“保证人知道或者应当知道”的情况，应当根据案件的综合情况进行判断。分析。担保人与借款人存在关联关系，在担保合同中承诺对借款人转让贷款用途等违约行为承担连带责任，且实际履行部分主债的，可以认定为担保人。担保人知道或应当知道主债务是以新贷款的形式存在的。还清旧贷款。在此情况下，保证人应当承担保证责任。

法院认为：首先，《担保借款合同》有富康公司、华西药业、大竹信用联社的签字以及法定代表人的签字。华西药业在本案一审、二审、再审中均未确认该合同。没有人提出异议，尽管后来提出了合同第十一条：“借款人到期未归还贷款的，担保人将负责‘还款并承担连带责任’”，这是一个额外的问题，因为该条是符合本合同第四条的规定，华西制药自愿作为借款人按时偿还本合同借款本息的保证人，并对借款人违反本合同的行为承担责任。如转让借款用途等约定不存在连带责任不一致的情况，不影响华西公司承担连带责任的认定。

其次，贷款发放后，华西药业及其关联公司代表富康公司支付利息直至2004年12月31日。在此期间，大竹信用联社向富康公司和华西药业发出了三份逾期催收通知书。华西药业的确认应视为对华西公司担保责任的进一步确认。

第三，《担保借款合同》第四条规定，华西药业拟对借款人转让借款用途等违反本合同的行为承担连带责任，不违反法律规定。华西公司承诺对富康公司转让贷款用途承担连带责任，并应预见富康公司转让贷款用途所产生的各种担保风险。贷换贷是贷款用途转移的一种形式。即使本案存在以贷还贷的情况，由于华西药业已先行作出承诺，其主张富康公司与大竹信用联社恶意串通改变贷款用途的理由不成立。华西公司仍应按合同承担担保责任。

（参见《最高人民法院公告》2012年第4期（总186期）大竹县农村信用联社与西藏华西药业集团有限公司担保合同纠纷案 最高人民法院/（2011）民审字第.429号）

判断点三：民间借贷债务人犯有非法吸收公众存款罪，可以追究刑事责任的，自然不影响民间借贷合同及相应担保合同的效力。保证人仍应当承担保证责任。

案件简介：2008年11月4日，原告与被告签订了借款协议。被告陈晓富向原告吴国军借款共计人民币200万元。借款期限为2008年11月4日至2009年2月3日，被告王克祥、被告中建公司提供连带责任保证。当日，原告履行了借款义务，陈小福于当日收到原告借款200万元。由于陈晓福欠其他债权人，无法及时偿还，数额较大，严重失信。陈晓福现在无力偿还贷款。根据协议，陈晓富要求提前返还财产，王克祥和中国建筑工程总公司承担连带责任。 2008年12月14日，陈晓福因故下落不明。原告认为东莞虎门律师，陈晓福欠其他债权人巨额债务，无力偿还。 2008年12月22日，陈晓富因涉嫌合同诈骗、非法吸收公众存款被公安机关立案侦查。根据协议，陈晓福需提前返还，王克祥、中建公司承担连带责任。直至开庭审理，三被告均未履行还款义务。

法院认为：根据担保法有关规定，债权人与债务人恶意串通，或者债权人明知或者应当知道主合同债务人采取欺诈手段，使保证人提供担保的，保证人如属真实意思的，免除保证责任。目前，王克祥、中建公司未能提供相关证据证明原告吴国军与陈小福之间存在恶意串通的事实，也未能提供吴国军知道或者应当知道陈小福有恶意串通行为的相关证据。采用欺诈手段骗取王克祥、中建集团提供担保。如果主合同（借款合同）有效且次合同（担保合同）本身无瑕疵，则民间借贷中的担保合同也有效。

从维护诚实信用、公平原则的法律角度看，将与非法吸收公众存款罪重叠的民间借贷合同认定为无效，会造成实质性不公正，导致担保人以无效为由抗辩其担保责任，就是，把自己置于危险之中，用错误的担保作为不承担责任的抗辩理由，不利于保护不知情的债权人，也不可能维护诚信和公平。

涉嫌非法吸收公众存款的犯罪嫌疑人（被告人、犯罪分子）从事民间借贷行为。担保往往由第三方提供，且大多为连带担保。债权人要求债务人提供担保人，以降低贷款风险。保证人同意提供保证的，应当推定其充分意识到其行为的后果。因债务人涉嫌非法吸收公众存款而导致借款合同无效的，根据《担保法》规定，主合同无效前提下的担保合同也无效，担保人可以免除担保责任。 。债权人降低贷款风险的努力没有效果，造成事实上的不公正。因此，法院对王克祥、中国建筑集团公司的辩护理由不予支持。

（参见《最高人民法院公告》2011年第11期（总第181期）吴国军诉陈晓富、王克祥与德清县中建房地产开发有限公司民间借贷担保合同纠纷案）

摘要：通过总结最高人民法院公布的典型担保案例，我们可以更清晰、更详细地了解担保合同法律体系中法律实践中非典型案件的司法观点，这对于我们解决担保合同问题非常有用。实际的法律问题。指导作用。

判决意见4：保证合同是指保证人与债权人之间签订的书面协议，当债务人不履行债务时，保证人按照协议履行债务或者承担责任。如果合同中的担保人出资不真实，往往会引发验资金融机构是否承担责任的问题。

司法实践中，认定金融机构承担赔偿责任，必须同时满足两个条件。一是存在侵权行为，二是侵权行为与债权人的损失之间存在因果关系。金融机构为保证人提供虚假证明，但债权人对保证人的依赖并与其签订保证合同并非以该证明为依据的，金融机构无需承担补充赔偿责任其验资范围内的债务。即便如此，并不能自动免除与颁发证书相关的其他赔偿责任。

法院认为：由于兴昌公司与金汇源公司签订担保合同时，尚未出具加盖宝安分行盖章的银行询问函，兴昌公司并未依赖银行询问函中载明的追加出资。所签订的担保合同中，金汇源公司因虚假追加出资而未能完全履行担保责任所造成的损失与加盖宝安分行盖章的银行查询函不存在必然的因果关系。

兴昌公司与金汇源公司签订担保合同时，虽然金汇源公司章程及股东会决议已对追加出资作出决议并记载，但公司章程及股东会决议的记载股东大会对宝安分公司是否承担赔偿责任没有影响。与兴昌公司的任何关系均以金汇源公司的关系为基础。对已签订的担保合同的依赖，并非基于对加盖宝安分行公章的资金凭证的依赖。因此，兴昌公司主张宝安分公司对西北亚奥公司、吴忠仪器公司的投资责任缺陷承担相应的赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

一审法院认为，宝安分公司出具的资金凭证属于补充验资行为，即使是在担保合同签订后出具的，仍应视为已使用。本院将予以纠正。宝安分行上诉请求兴昌公司与金汇源公司签订的担保合同与加盖宝安分行公章的资金证明不存在因果关系，不承担出具虚假资金的责任本案中的出资证明，本院予以支持。

（具体案例参见最高人民法院/（2004）民四终字第26号深圳商业银行宝安分行与湖南长联兴昌集团有限公司、深圳市民信实业有限公司、广东金汇源投资担保有限公司、西北亚奥信息技术有限公司、吴中仪表集团有限公司、深圳市国安会计师事务所有限公司资金担保合同纠纷返还案案例（2007年第9期）

判断意见5：外汇担保是指以自有外汇资金向境外债权人或境内外资以及中外合资银行或外资、中外合资非银行金融机构作出的承诺。当债务人无力偿还外汇债务时，担保人将用外币向A保证资金履行其还款义务。我国《境内机构对外提供外汇担保管理办法》规定，外汇担保须经外汇管理部门审批、管理和登记。违反本规定未经批准的外汇担保无效。

我国《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七条规定，主合同有效而保证合同无效，债权人或者保证人保证人有过错的，其民事责任不超过债务人不能清偿部分的二分之一。根据该规定，主合同有效而保证合同无效时，债权人和保证人都有过错的，保证人应当承担连带赔偿责任，但赔偿金额不能超过合同金额的1/2。债务人无法偿还。

法院认为：根据担保法司法解释，抵押合同被确认无效后，应当根据当事人的过错程度确定当事人之间的责任。由于我国实行外汇管制制度，外汇担保的管理办法也向社会公开，所以涉及各方都应了解我国的法律规定。上诉人以审批手续应由被上诉人办理为由主张其无过错的主张不能成立。如果仅通过完成审批程序来确定担保合同无效后的责任，境外债权人可以无视我国外汇管理政策规定，以无过错为由免除责任。最终，虽然抵押担保无效，但主体也无法处理此事。与有效合同一致的后果。

一审法院认为三星车桥公司、ABC公司未经内地外汇管理部门批准提供并接受担保，对担保合同无效均负有过错，正确。 《担保法司法解释》第七条规定，主合同有效而保证合同无效时，“债权人、保证人都有过错的，保证人承担的民事责任，不超过过错部分的百分之二”。以致债务人无力偿还。” “二分之一”。据此，一审法院判决保证人三星车桥有限公司应向债权人ABC有限公司承担债务人俊兴有限公司无法偿还部分的二分之一。

（参见最高人民法院/（2002）民四终字第6号中国农业银行财务有限公司与广东三星企业（集团）公司车桥有限公司担保合同纠纷案2007年第2期）

判断点6：保证期间是指债权人根据当事人约定或约定向债务人（一般保证）或保证人（连带保证）主张权利的期间。法律的规定。如果债权人在此期限内未主张权利，则保证人不再承担责任。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期限内不行使权利的制度。诉讼时效届满，就丧失请求人民法院按照诉讼程序强制义务人履行义务的权利。

因此，债权人在保证期间向保证人主张权利的，保证期间终止，被保证债权的诉讼时效开始计算。债务人在诉讼时效期间被宣告破产的，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十四条第二款的规定，债权人应当在破产程序中申报债权。保证人仍应当对未清偿部分承担保证责任。债权人要求保证人承担保证责任的，应当在破产程序终结后六个月内承担。因此，只要债权人在破产程序结束后六个月内向保证人提出请求，债权人对保证人的诉讼时效就可以因债务人破产申报程序而中止。

法院认为：根据毛纺公司与中国农业发展银行于1997年9月30日、1998年12月28日签订的延期还款协议，毛纺公司96号008号借款合同项下的300万元贷款本案本息偿还顺延至1998年2月27日，贷款合同项下1100万元贷款本息偿还推迟至1999年9月29日。因农牧公司为1998年12月28日两笔贷款提供的两笔担保的担保期限不明确，根据最高人民法院关于若干问题的解释三关于适用《中华人民共和国担保法》第十二条第二款规定，担保期限为本债务到期日起二年 表现。

因此，300万元贷款的担保期限应确定为1998年2月27日至2000年2月27日，1100万元贷款的担保期限应确定为1999年9月29日至2001年9月29日。 。青海省高级人民法院于2000年5月8日裁定宣告本案主要债务人毛纺公司破产前，300万元贷款的担保期限已届满，仅1100万元贷款的担保期限仍在。具有法律效力。

因此，农发行营业部针对“两笔不可撤销担保的担保期限自担保提供之日起1998年12月28日起计算”、“债务人于2000年5月宣告破产，在该担保期限内”等主张提出上诉。 ”的主张不符合法律规定和本案事实，本院不予支持。

本案主要债务人羊毛公司宣告破产清偿债务前，农业发展银行营业部已于2000年1月17日向农牧公司申请贷款300万元，并主张权利。担保人在担保期限内向担保人主张权利，并自主张权利之日起计算。开始计算其保证索赔的时效。在300万元贷款担保债务诉讼时效期间，本案主要债务人羊毛公司被宣告破产，农发行营业部依法向人民法院申报债权。在破产程序结束前，农发行营业部无法查阅。分配的破产财产数额无法确定，不能同时就未受偿部分向保证人农牧公司主张担保权。只有破产程序结束后，才能向保证人就未清偿部分主张权利。

因此，本案中，在主债务人羊毛公司破产案破产程序终结后六个月内，农发行营业部向担保人农牧公司就未清偿部分主张权利，即根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>第四十四条>若干问题的解释》的规定，本次1100万元贷款合同履行期内本案中，农发行营业部于1999年9月6日向农牧公司发出《过期（逾期）贷款通知书》，因为本案主要债务的最终履行期限为1999年9月。 29日，其担保期尚未开始计算，随后在担保期内，主要债务人羊毛公司被宣告破产，农发行营业部依法申报债权。依法，羊毛公司破产程序终结后，1100万元贷款中未清偿部分向担保人农牧公司主张权利，应依法予以支持。

（参见最高人民法院/（2003）民二终字第83号农业发展银行青海省分行营业部与青海省农牧公司担保合同纠纷案《最高人民法院公报2004年第8号》）

摘要：通过总结最高人民法院公布的典型担保案例，我们可以更清晰、更详细地了解担保合同法律体系中法律实践中非典型案件的司法观点，这对于我们解决担保合同问题非常有用。实际的法律问题。指导作用。

判断意见七：根据担保法第二十六条第二款的规定，债权人在合同约定的担保期间和前款规定的担保期限内未要求保证人承担担保责任的，保证人免除保证责任。在连带连带保证中，由于保证人对整个债权人承担连带保证责任，债权人对连带保证人之一的债权，是债权人要求保证人承担保证责任的行为，其效力自然产生。延伸至所有担保人。 ，其他未被选定承担责任的保证人，不免除责任。因此，承担连带责任的保证人可以对未选择承担连带责任的连带保证人行使追索权。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条规定，连带保证人承担保证责任后，不能向债务人追偿的部分由各连带保证人按照内部协议承担。按比例分享。若未达成一致，则均等分配。作为连带保证人，承担保证责任是全体保证人的共同义务。但部分保证人不能承担保证责任的，其保证份额由其余保证人共同承担。因此，连带保证的保证人对保证份额没有约定，且部分保证人不能承担保证责任时，其他保证人的保证责任由现有能够承担保证责任的保证人平均分担。依法。

法院认为：《担保法解释》第二十条规定连带保证人按照其内部约定的比例分担保证责任。若未达成一致，则均等分配。本案涉案四家连带保证人为烟草公司、隆益公司、上诉人英茂公司、被上诉人田源公司。该四名连带保证人及连带连带保证人之间没有约定保证份额，应平均分配。鉴于本案共同担保人之一的隆益公司目前无证据证明其下落不明，寻找其来案承担担保责任确实存在实际困难。作为连带保证人，寻找隆益公司并使其承担保证责任是全体保证人的共同义务。如果隆益公司不能到案承担担保责任，其应承担的担保份额就成为所有担保人的共同风险，而该风险不能由英茂公司单独承担。因此，如果隆益公司不能到案承担担保责任，则隆益公司应承担的担保责任份额应由现有三名担保人共同承担。因此，英茂公司有权向天元公司追偿三分之一的担保责任份额。 《最高人民法院公告》2002年第6期 英茂公司与天元公司担保合同追偿权纠纷案

判决意见八：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百三十三条第一款规定，担保法施行前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律。 、法规及相关司法解释。因此，在执行担保法之前发生的担保法案应受到最高人民法院在当时有效的“经济合同纠纷案件中有关某些问题的法规”的管辖（以下提到的作为“保证法规”）。 “对担保规定”的第7条规定虎门律师，如果担保合同不规定担保人应承担的何种担保责任，或者该协议尚不清楚，则担保人应视为承担赔偿责任。当保证方未能履行合同时，债权人应首先要求担保方还清债务。如果担保方的财产在强制执行后仍不足以偿还其债务，则担保人应承担赔偿责任。也就是说，担保人目前承担一般担保责任。在一项一般担保合同中，如果没有就担保责任期达成协议或该协议尚不清楚，则根据“保证法规”的第11条，担保人应在担保方假定期间内承担担保责任责任，即贷款的保证期。到期后的两年内。

法院认为“ 305协议”是合法且有效的。被告Citic Bank已根据协议发布了贷款，金华公司应在到期时偿还贷款，上诉人 应承担同意的担保责任。 “ 305协议”于19??94年11月10日签署。根据该协议实施的借贷和担保活动发生在执行“担保法”之前。应应用担保活动时的法律，法规和司法解释。 “相关担保”应首先适用。在这种情况下，“规定”在处理争议方面是正确的。

“ 305协议”并未规定担保方法，并且保证期的开始和结束时间尚未明确定义，这意味着担保责任期尚不清楚。 “担保规定”的第11条规定：“如果担保合同不规定担保责任期限或协议尚不清楚，则担保人应在担保方承担责任期内承担担保责任。”担保当事方承担责任的期限是从其贷款期到期后的两年。担保方承担责任的两年也是担保人承担担保责任的期限。保修期是一个排除期，这与法规不同，不会导致暂停或中断。

在这种情况下，金华岛公司贷款的到期日期为1995年11月10日。在此期间，只要上诉银行（作为债权人）宣称针对王公公司担任担保人的权利，王公公司应承担担保责任。事实证明，中国民集银行于1996年5月13日对王公司申请权利，并于1996年6月21日向琼贡公司提起诉讼。可以看出，Citic Bank的权利要求不超过两年的担保期。 《担保法》第25条规定的六个月担保期不适用于此案。 上诉，声称Citic Bank索取的权利超过了六个月的担保期，与法律不一致，不受支持。作为担保人，公司应在这种情况下承担担保责任。

（有关详细信息，请参阅CITIC Bank诉 房地产开发公司担保合同纠纷，“最高人民法院公告，第6期，2002年”）

判决点9：根据我国民法一般原则的第84条，债务是根据合同规定或根据法律规定的规定，在当事方之间产生的特定权利和义务关系。 《担保法》第2条规定，在诸如贷款，买卖，货物运输，加工和合同等经济活动中，如果债权人需要使用担保来确保实现其债权人的权利，则可以在根据本法律的规定。

从此可以看出，债务是双方之间根据合同规定产生的特定权利和义务。作为下属合同，担保合同仅保证由于贷款，销售，商品运输和处理合同等主要合同而产生的债务。如果担保合同所指的主要合同与平等当事方之间的索赔和债务，而是企业的内部管理工作。此外，担保的内容不是要实现债权人的权利，而是要确保保证人的非法和纪律行为不会损害企业的利益。然后，担保合同不遵守民法一般原则和担保法的规定，并且不应由民法调整从那里引起的争议，也不属于人民接受的民事诉讼范围。法庭。

法院认为：民法一般原则的第84条规定：“债务是根据合同的规定或根据法律规定的规定，双方之间产生的特定权利和义务关系。 ”第85条规定：“合同是建立，更改和终止当事方之间的民事关系的协议。根据法律建立的合同应受法律的保护。” 《中华人民共和国担保法》第2条规定：“在贷款，买卖中，在货物运输，加工合同等经济活动中，如果债权人需要使用保证来确保实现实现在其债权人的权利中，它可以按照本法律的规定建立担保。权利和义务。作为下属合同，担保合同仅保证由于贷款，销售，商品运输和处理合同等主要合同而产生的债务。这些主要合同当然是民间关系。仅根据法律制定的合同受法律的保护。

“合同干部的担保措施”的第6条规定：担保人有责任教育担保人严格执行合同。如果发生腐败，盗窃，严重的纪律处分和其他问题，则担保人应承担几项责任。根据这项规定，在这种情况下，“担保合同”要求上诉人高扬明“保证”是高芬安在上诉上诉人的分公司工作时的行为。但是，在此期间， 和之间存在的是该单位与其雇员之间的内部工作求和关系，而不是平等民事臣民之间形成的民间关系。在此期间，高芬根尼亚犯下的腐败，盗窃或严重的违法行为和其他与职责有关的行为不是民法规定的民事行为。对于这些行为，分支应根据刑法或行业学科寻求解决方案。如果在调整民法中应包括刑法或行业纪律应解决的这些问题，那么分支机构将拥有其自身的损害权益，将其传递给担保人，因此懒惰地追求其雇员的责任违反法律和学科的行为，无需采取主动权。在设备中寻找系统和纪律问题。

综上所述，在这种情况下，“担保合同”指出的“主要合同”并未规定平等当事方之间的索赔和债务，而是企业的内部管理工作。 “担保”的内容不是要意识到债权人的主张，而是要确保“保证”的非法和纪律行为不会损害企业的利益。因此，在这种情况下，“担保合同”不符合民法一般原则和担保法的规定，并且不应由民法调整从那里引起的争议。此案不在人民法院接受的民事诉讼范围内。 《中华人民共和国民事诉讼法法》第108（4）条规定，诉讼必须符合“属于人民法院范围内接受民事诉讼范围内的条件”诉讼。”最初的试验在接受此案时犯了错误，应予以纠正。

摘要：通过总结最高人民法院发布的典型担保案件，我们可以在法律实践中对法律实践中非典型案件的司法观点有更清晰，更详细的了解实际法律问题。指导作用。

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