房屋买卖案例剖析：虚伪意思表示咋识别、定金罚则咋用及承重墙咋处理？

东莞虎门律师获悉

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案例选编

如何辨别那些名义上是房屋买卖，实则别有用心、虚假表示的通谋行为？

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在案例三中，若所购房屋的合同附图未标注承重墙，应如何妥善处理这一问题？

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衡石观点

若双方对于合同是否构成“虚假意思表示”持有不同意见，那么应当依据合同的实际执行情况来确定其核心评判依据。

定金罚则不适用于双方对于合同履行不能均有过错的情形。

房屋价值与功能受承重墙位置影响显著，卖方理应主动提供相关信息。

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结 语

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2014年，高某通过拆迁获得了争议中的安置房。到了2017年，黄某作为购买方，在一家中介机构的协调下，与高某就这套房屋达成了一项买卖协议，成交价为165万元。为了促成这笔交易，黄某还支付了数千元的中介服务费。

合同签署当天，黄某向高某交付了20万元款项，高某随即开具了定金收据。当时，该房屋尚未开始施工。随后，黄某分批次向高某进行了转账，累计金额达到了1,549,700元，高某针对部分款项开具了购房款收据。到了2022年9月底，高某向黄某发放了交房单，明确指出涉案房屋已出售给黄某，并已收到150万元房款，现在将房屋交付给黄某使用。在同年11月份，该争议房产正式完成了在A公司名下的登记手续，随后便遭遇了多次司法部门的查封措施。

在审理过程中，黄某与高某均承认在签订该房屋买卖合同之前，他们之间确实存在债务往来。黄某透露，他尚未追讨这笔债务。目前，黄某提出，由于争议房屋已经满足产权登记的要求，他提起诉讼，旨在确认买卖合同的有效性，并要求继续执行合同。而高某则反驳，称合同中涉及的款项实际上是借款，而非房屋买卖的价款，且合同金额明显低于当时同区域的房价，因此他不同意继续履行合同。

一审法院审理后认为

该起房屋交易不符合常规的交易流程，其中包含诸多令人质疑的环节。首先，黄某在房屋尚未动工的情况下便做出了购买决定，并预付了高达百分之九十的房款；其次，黄某并未将欠款用于抵扣房款，而是另行支付了一笔数额巨大的款项；再者，房屋的交易价格明显低于其市场价值；最后，黄某因不符合购房政策限制，实际上并不具备购房资格。因此，所涉房屋买卖协议并非双方当事人真实意愿的体现，而是双方串通进行虚假行为，房屋买卖的法律依据缺失，因此对黄某等人的诉讼要求予以拒绝。

二审法院审理后认为

合同达成后，黄某陆续向高某交付了若干款项，高某亦出具了相应的房款收据，以此证明已收到购房款。同时，争议中的房屋已实际移交给黄某，供其占有和使用。由此可见，双方确实按照合同约定履行了各自的义务。因此，可以认定房屋的买卖是基于双方真实意愿，并非虚假的合谋行为。此外，该合同并未违反任何法律的强制性规定，因此应当被认定为合法且有效的。双方此前有借贷往来，以及一审中提到的诸多疑问，这些都不能作为否定房屋买卖合同有效性的充分理由。然而，由于该房屋已被多次司法查封，继续执行合同面临重重阻碍，因此法院驳回了黄某要求办理过户的诉讼请求。

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陈某从卢某手中购置房产，双方在合同中规定，合同签署当天陈某需支付定金五十万元。在网络签约合同生效的那一天，陈某一次性支付了包括定金在内的首期房款七百五十万元。合同中详细列明了付款、过户的具体时间以及定金的相关罚则。陈某如约完成了定金支付，卢某亦向其出具了相应的收据。在网签日期之前，陈某经中介与卢某商讨调整支付时间虎门律师，但卢某并未接受；网签日期之后，陈某再次通过中介与卢某商议首付分期支付事宜，卢某同样未予答应。随后，陈某作出让步，要求卢某前来签署网签合同并支付首付款，然而卢某认为陈某缺乏诚信，拒绝进行网签。随后，卢某出具了一份《承诺书》，明确表示终止与陈某的房产交易。陈某因此提起诉讼，要求卢某返还双倍定金。

一审法院审理后认为

陈某在合同规定的网签和支付首付款期限之前，与卢某商讨更改支付方式，但卢某并未接受。随后，陈某表示愿意接受原定的付款安排，尽管稍晚于合同规定的期限，但这只是轻微的违约行为，合同仍有得以履行的可能。然而，卢某以这一理由拒绝进行网签，并通过实际行动表明其不再履行合同，这已构成根本违约，使得合同目的无法达成，卢某理应退还双倍定金。

二审法院审理后认为

陈某在合同规定的时间附近，通过中介机构与卢某商讨调整付款期限和首付支付方式，但卢某并未接受。尽管之后陈某有所让步，但此时已超出了合同规定的期限，同时中介也未明确表明陈某将无条件遵守合同中关于首付及后续房款支付的规定。由于卢某对陈某失去了信任，从而拒绝进行交易，这一行为是有充分理由的。因此，陈某在合同无法继续执行的问题上，确实存在一定的责任。卢某面对陈某要求延后履行合同却未超过约定时限的请求，未进行深入调查，便草率地拒绝了网签。此外，卢某对于合同无法继续执行的问题也负有责任。因此，二审法院判决卢某需退还定金，并驳回了陈某的其他诉讼要求。

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王某在购置B公司的商铺后，在接收房屋时发现，该商铺的实际建筑情况与预售合同中的附件“房屋建筑设计及平面图”所载内容不符，具体表现为图纸中未标注的承重墙。随后，王某与B公司协商，希望对方对这一情况予以整改。然而，由于承重墙的位置无法改变，B公司未能满足王某的要求。因此，王某基于房屋建筑结构设计变更所造成的结构及使用功能损失，向法院提起诉讼，要求B公司承担相应的赔偿责任。

一审法院审理后认为

王某无法提供证据证明房屋的结构设计已作出调整，同时，房屋内部的承重墙并非一定会对房屋的整体结构及使用效能造成影响，因此，对其提出的请求不予采纳。

二审法院审理后认为

尽管双方都确认了争议房屋的竣工图纸中包含有承重墙，然而并没有证据显示王某在签订房屋预售合同之前就已经了解，或在拿到钥匙之后承认该房屋内存在合同附件并未标注的承重墙。考虑到承重墙的布局，这一因素对购房者是否决定购买商铺产生了显著影响。然而，B公司未能证实其在签订合同之前已就房屋可能存在的、普遍存在的不利状况进行了充分的说明，显示出一定的疏忽。因此，法院判决B公司需对王某的损失进行赔偿。

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意思表示构成了法律行为的基础。在理想情况下，意思的生成与传达应当完美无缺，真实意图得以显现，从而便于识别和作出裁决。所谓的通谋虚假意思表示，即指参与各方虽达成一致，但其对外所表达的意思却与内心真实想法不符。此类行为往往具有特定目的，然而这些目的未必违法。因此，《民法典》第一百四十六条明确指出，若行为人与相对人通过虚假的意愿表达进行民事法律活动，该活动将不具备法律效力。而那些被虚假意愿所掩盖的民事法律行为，其效力将根据相关法律规定进行判定和处理。

在实际操作中，虚假的表示意图所约定的权利与义务，常常蕴含着规避法律、追求非法目的的企图。以房屋买卖合同为例，表面上看似房屋交易东莞虎门律师，实则背后可能是借贷或担保的行为，这种情况并不少见。合同双方往往借助房屋买卖合同这一外在形式，来达成借款（甚至骗取贷款）、担保等实际目的。在此类案件里，往往有一方当事人提出交易是双方真实意愿的体现，并请求继续执行合同，而另一方当事人则坚称双方之间实际上是借贷或担保的法律关系。在这种情况下，认定虚假意思表示的无效性是法律制度所应遵循的原则。为了达到这一目标，我们首先必须对是否存在“虚假意思表示”进行严格的审查和辨别。需特别留意的是，在存在共谋虚假行为的同时，往往也隐藏着真实的行为，故而，在判断存在“虚假意思表示”时，不可避免地要对那些隐秘的真实行为进行评估，这两者之间构成了相互依存、不可分割的“一体两面”联系。

在各方均自认为成立且经过审查确认成立的前提下，对于通谋虚伪行为的判定，法律适用上存在一定难度。考虑到虚假意思表示所约定的权利义务内容常常存在异常，裁判者通常会从“商业合理性”这一角度出发，来评估名义合同是否真正反映了各方的真实意愿。

在连环交易过程中，上下游多个交易主体构成了一个完整的交易闭环，其中某一参与方既出售又购买，采取低价卖出高价买入的策略，自愿承受损失，这与经营者的盈利目标存在显著矛盾。此类现象在涉及虚假意思表示的案件中频繁出现，且判断起来相对简单。考虑到“商业合理性”这一概念本质上涉及价值评估而非具体可测量的指标，在众多交易场合中，它可能涉及除盈利之外的其他因素，故而仅从商业合理性的角度来做出评判，常常容易陷入依赖经验的错误认知。相比之下，对合同的实际履行与约定内容是否相符进行审查和判断，则显得更加客观，且操作起来也更为简便。当事人虽已签订货物买卖合同，并约定在支付货款后获得货物，但在合同履行阶段，卖方并未实际交付货物，买方也未收到货物，更未提出发货要求，双方间实际发生的仅是资金的流动。通过对比合同约定的内容与实际履行的状况，便可以明确地判断出该买卖合同仅是虚假的意思表示。

案例一中

一审法院认定，鉴于双方存在借贷联系，且在房屋交易中存在若干与常规流程相异之处，便将双方的房屋买卖视为虚假通谋行为。因此，法院断定双方并未形成房屋买卖的法律关系，实则等同于确认了背后隐藏的真实行为为借贷。这种判决逻辑主要着眼于交易行为本身的合理性，却未充分考虑合同的实际执行状况与合同条款的契合度。在双方正式签订房屋买卖协议之后，卖方实际收受了购房款项，并据此出具了相应的收款凭证；同时，房屋已实际交付给买方使用；此外，卖方还通过书面形式明确表示该房屋归买方所有，这些行为均更符合房屋买卖合同规定的履行标准。此外，实际执行的动作同样能够成为识别隐蔽行为的依据，这是因为实际交付住宅的行为往往并不吻合借贷关系的履行规范，据此可以推断出难以确认“表面上是房屋交易、实质上是借贷”的情况。

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《民法典》第五百八十七条明确指出，若债务人完成债务履行，定金可用来抵扣货款或退还。若支付定金方未能履行债务或履行不符合合同规定，导致合同目标无法达成，则无权要求退还定金；反之，若接受定金方未能履行债务或履行不符合合同规定，导致合同目标无法实现，则应加倍退还定金。

定金罚则作为一种惩罚性条款，确保了定金能够发挥其担保作用。鉴于房屋买卖交易标的昂贵，且往往涉及个人生活中的重大决策，且大多在陌生的买卖双方之间进行，因此，在房屋买卖合同中，通常会有关于定金支付及定金罚则的明确规定，以此来确保交易过程的顺利进行。定金在房屋买卖合同的执行过程中扮演着至关重要的角色，其罚则的适用不仅能够有效促使买卖双方履行各自的合同责任，而且在房地产市场波动频繁的当下，还能发挥出一定的稳定市场的作用。

依据法律条文的具体内容，定金罚则的执行条件在于“未履行债务或履行债务与约定不符，导致合同目标无法达成”。在房屋买卖合同中，若因一方违约导致合同目标无法实现，守约方主张适用定金罚则的情况相对容易判断。但实际操作中，由于双方在合同履行期间另作协商、履行存在细微缺陷等问题，最终导致交易失败的案例也颇为常见。合同双方在执行合同期间均有过失，至于在合同最终解除的情况下，是否可以采用定金罚则，这一问题上存在分歧。

实际上，合同的签订与执行原本应基于双方的相互信赖，若其中一方未能妥善履行，导致信任基础受损，若强制要求对方继续履行，并在事后追究其违约责任，这并不完全符合民事法律关系中应遵循的诚信及公平原则。通常情况下，若一方在执行合同的过程中犯了错误，但这并不足以被视为严重违约，而另一方已表明了不愿继续执行合同的态度，那么需对其这一立场是否合理作出评估。若双方在合同执行上均存在过错，那么不适宜采用定金处罚的规定。

案例二中

一审法庭判定买方仅轻微违反了合同约定，但合同依然存在履行的可能，而卖家据此拒绝进行网络签约，并索要房产证，这一行为已构成根本违约，理应加倍退还定金。该观点未充分考虑到卖方行为的后果虽是合同无法得以执行，但其背后原因复杂，买方在先违约导致卖方信任受损，故双方对于合同无法继续执行均有过错，不应适用定金罚则，因此二审法院作出了改判。

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房屋的基础结构中包含承重墙，这一部分是不能随意变更的，一旦改动可能会带来严重的安全风险；同时，承重墙的功能特性也会对购房者的购买决定以及房屋的价值产生显著影响。鉴于此，房屋，尤其是商用房屋的承重墙位置，是卖方在签订合同时必须明确告知买方的关键因素。

在商品房预售环节，作为合同附件的房屋平面图对房型、位置等关键信息的直观展示，相较于那些较为抽象的文字符号，无疑具有更高的确定性和辨识度，因而更能准确体现各方的真实意愿。特别是在预售阶段，由于缺乏现房作为参考，购房者往往更倾向于依据平面图上的标注内容来明确交易对象。对于购房者来说，卖家对于房屋的平面布局以及现有或未来的建筑结构需要有更加深入的了解和判断力。鉴于此，在签订合同之前，卖家有责任向购房者全面说明房屋内部可能存在的、普遍存在的不利条件，例如承重墙的变动情况。若卖家未能履行这一责任，需对购房者因此遭受的损失承担相应的赔偿责任。

案例三中

尽管该竣工图标显示存在争议的承重墙体，然而，房屋交易合同所附的平面图并未对该承重墙体进行标注。在此特定情境下，卖房方并未对房屋的实际承重结构与平面图所呈现的不符之处作出合理的提醒。考虑到墙体是否为承重墙的鉴定需要一定的专业知识，即便购房者在现场进行了房屋查验，这也不能证明他们已经充分了解承重结构与平面图之间存在差异，并对此表示认可。因此，可以认定卖房者对于房屋内部的承重墙并未提供充分的说明，对于承重墙可能导致的房屋价值降低、功能受损等问题，卖房者应当承担相应的赔偿责任。

必须注意的是，在实际操作中，除了承重墙之外，电梯的设置同样构成合同签订的关键因素。尤其是对于位于低层和高层住宅的情况，电梯的配置与否不仅关系到购房者的日常生活和行动的便捷性，而且对房产的经济价值也会产生不同程度的左右。目前，众多住宅小区正致力于提高居民的生活水平，逐步推动楼栋增设电梯。然而，这一举措需要楼栋内所有业主、业委会、居委会、街镇房管办、电梯制造厂以及安装公司等多方协作，安装过程相对复杂。因此，在合同签订前后及履行期间，房屋状况可能发生显著变化。在处理是否影响合同执行、是否需要赔偿以及赔偿范围时，必须全面考虑合同双方的自主意愿、房屋的经济价值等因素。

房地产交易涉及的资产价值高昂，不论是住宅还是商业地产，都构成了重要的决策。处理这类案件关系到社会和民众的利益。房价的起伏、房屋状况的变动以及政策的调整，都可能对合同的顺利执行产生重大影响，而合同执行过程中遇到的障碍所导致的损失，往往因为交易标的的高价值而普遍较为严重。

法律强调的是对内容的深入领悟，而非单纯的文字背诵。在解读法律的过程中，必须依赖特定的解释技巧，然而这些解释技巧本身却涉及到了实践层面的诸多问题。在处理房屋买卖合同纠纷时，必须充分尊重当事人的自主意愿，深入挖掘双方在签订合同时的真实意图，确保合同的合法性和稳定性得以实现；同时，还需评估可能导致合同无法履行的各种因素，以及这些因素对房屋价值可能产生的客观影响，并综合考虑合同双方在履行过程中的责任大小，从维护利益平衡的角度出发，明确违约方应承担的责任范围。不应仅因市场环境变化对合同中的一方产生不利影响，就无理地要求另一方对市场波动做出超出正常预期的应对，而应从确保交易稳定、维护房地产市场平稳运行的角度出发，充分发挥民事判决的规范和指导功能。

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