重磅！2025 年 2 月 1 日起施行！父母出资买房离婚分割有新变

东莞虎门律师获悉

编者注：

《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的补充说明（二）自2025年2月1日起正式实施，针对父母出资购置房产后的离婚财产分割问题，该解释引入了新的规定，本文对此进行了更新。

婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属一览表

婚前买房

出资情况

房本署名

司法实践处理

一人出资

婚前获得房产所有权，房产登记在自己名下，且已偿还个人房贷或实现全款购房。

房屋属个人财产

婚前债务已全部清偿，而房产证是在婚后获得的，最终该房产登记在了申请人名下。

仍认定为夫妻一人财产，另一方无权要求分割

婚前已缴纳了购房首付，并从银行获得了贷款，房产登记在自己名下；婚后，我们用夫妻共同积累的财产来偿还这笔贷款。

在司法操作中，该房产被判定为个人资产，夫妻双方共同偿还的贷款金额以及房产随之产生的增值部分需平均分割；至于尚未清偿的贷款，则归产权登记方个人承担。

房屋落在对方名下

出资方往往因自身不具备购房资格，才会以他人名义购置房产，并按照共同共有的方式来处理。在一般情况下，这种做法多被认定为以结婚为前提的赠与行为，其财产归属则按照登记人的个人财产来处理。

房屋落在双方名下

房屋算夫妻共同财产；离婚时不考虑出资情况，一律平分。

双方出资

房屋落在夫妻二人名下

房屋属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资状况，一律平分。

房屋只是落在一人名下

在共同居住期间，财产分割将依据各方的出资份额，同时考虑双方共同生活的状况、是否存在共同子女、各自对财产的贡献程度等多个因素。这一规定见于《婚姻家庭编的解释（二）》第四条。

若非同住期间购置房产，关于财产归属是按共有财产处理，抑或是视作借款或赠与，此点尚无明确定论。法官在作出判断时，会全面考量购房的背景情况、资金投入的数额，特别是从公平公正的角度出发，但并未形成统一的结论。

婚后买房

出资

情况

房屋产权证署名

司法实践

一人以婚前个人财产出资

房屋落在自己名下

一旦房屋的房款已全额支付，该房屋便被视为个人财产的转移，即成为个人资产的一部分。

若房屋首付已全额支付，该房产将视为个人财产；然而，房屋尚未归还的款项以及房产增值的部分，则应被视为夫妻双方的共同财产，属于共同共有。

房屋落在双方名下或是对方名下

该房产被视为双方共有财产，实则可视为一方赠予另一方的礼物，夫妻二人共同享有该房屋的所有权。

双方用共同财产买房

房屋落在双方名下

典型的夫妻共同财产

只是落在一方名下

落户在未成年子女名下

仍然算是夫妻共同财产

一般视为未成年子女财产，有抚养方暂时管理

父母出资买房

时间

出资人

房屋登记

司法实践

结婚前

一方父母（全额）出资

出资方子女名下

房屋属于夫妻一方婚前个人财产

一方父母支付了房屋首付款

出资方子女名下

夫妻共同承担贷款的情况下，若夫妻关系解除，房产通常会被判给登记方，并由其负责偿还剩余的贷款。至于婚姻期间共同偿还的贷款金额（包括本金及利息）以及由此带来的房产增值，获得房产的一方需向另一方进行相应的经济补偿。

另一方子女名下

通常被视为夫妻双方的共有财产，而不是登记一方的私人资产，非登记方有权利主张房屋的分割。除非父母明确将房屋赠与登记方，或者双方之间有其他相反的约定。

双方子女名下

该财产应被视作双方共有。若双方已就共有形式达成共识虎门律师，无论是共同共有还是按份共有，并明确了各自的份额，那么就依照他们的约定来行使产权。若双方未就共有形式达成任何协议，那么默认为等份共有。

双方父母均出资

房子落在夫妻双方名下

该房产为夫妻共有财产；应将父母所投入的资金视为对各自子女的单方面赠予，不可仅因产权登记在双方名下而误认为是双方共同收到的赠予。

房子落在一方名下

该房产为夫妻共同财产；应视作对各自子女的馈赠，不应仅视为双方父母对其中一方的赠与。若无其他约定与之相悖，则应视为双方各自拥有相应份额的共有权。

结婚后

一方父母全额出资

房子落在出资方儿女名下

若未订立相关协议或协议内容不清晰，在离婚过程中对夫妻共有财产进行分割时，不论房产是否登记于子女名下，法院均可判决该房产归出资方子女所有，以此确保出资父母一方的权益得到维护；此外，还需全面考虑，以决定是否应对另一方进行补偿，以及补偿金额的具体数额。

房子落在对方名下（或双方）

同上（《民法典》婚姻家庭编的解释（二））

一方父母部分出资（或付首付款）婚后双方共同还贷

房子落在出资方子女名下（或双方子女名下）

在婚姻关系维持期间所接受的赠予，除非赠与协议明确指出该财产仅归一方所有，否则这些财产应被视为夫妻双方的共有财产。

若未明确约定或约定模糊不清，在处理离婚时的财产分割事宜，鉴于各案件中的资金来源各异及出资比例各有不同，必须依据具体个案的具体情况来逐一进行处置。（根据《民法典》婚姻家庭编的相关解释）

双方父母出资

房子落在一人名下

此类情况屡见不鲜，同时引发了广泛的争议，在司法操作中通常被视为夫妻共同财产来处理。在离婚案件中，涉及夫妻共同财产的分割时，由于每个案件的投资来源和出资比例各有差异，必须依据具体案件的具体情况来进行分别处理。

房子落在双方名下

该房产为夫妻双方共有财产。在处理离婚案件并分割共同财产的过程中，鉴于各案件的具体出资情况及出资比例各有差异，必须针对具体个案进行个别处理。

离婚判决时对房产不予处理的情况

情形

司法实践

离婚时尚未取得房本：

夫妻在婚前，若仅对部分房款承担还款责任，或其中一方使用个人资金进行偿还，而房屋价值有所上升，在离婚案件发生时，若房产证尚未办理，该未登记的房产。

没有房本前先住着，有了房本后另行起诉。

房本有第三人名字

法院一般不会将其主动追加为第三人，而是采取如下措施：

当事人的申请下，房屋相关财产的分割案件将不予审理，当事人需另行提起诉讼。

依据申请人的要求，暂停该案件的审理进程，并指导申请人另行发起关于财产分割的诉讼。随后，依据财产分割诉讼的裁决结果，对夫妻共同拥有的房产进行相应的划分。

房子分割的6种特殊情况

一、小产权房分割

对于那些已被有权机关判定为非法建设的住宅，将不予任何处理；然而，对于那些通过行政程序已合法化的违法建筑，则可以对其所有权归属问题进行相应的处理。

对于那些虽未获得官方批准建设、却长期存在且未曾遭受行政罚款的房屋，对其使用情况可予以处理。在处理过程中，法院需向当事人阐明，可对原有的诉讼要求进行调整。在解决这些房屋的使用权归属问题时，若条件允许，应进行分割；若无法分割，则可通过协商、竞价、询价等手段，给予相应的合理补偿。

在处理涉及小产权房分割的案件时，判决书中应当清晰指出，所采取的处理措施并不构成对小产权房合法性的确认，该判决内容不得作为反对行政处罚的依据，亦不能用作产权归属的凭证或拆迁的依据。

二、公房承租权的分割

在处理离婚案件中的公房租赁权问题时，若该公房为直管公房，法院判决中可以具体规定承租权的归属以及租赁关系的调整。

自管公房的情形下，若夫妻双方中仅有一人在产权单位任职，通常承租权需登记在任职者的名下，而另一方则可得到相应的补偿；然而，若产权单位予以批准，则允许另一方单独承租或与对方共同承租。

三、经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

婚前一方申请的经济适用房或两限房，若以个人财产支付购房款，并在婚后获得房产证，则该房产应被视作个人财产；若婚后以夫妻共同名义申请，并使用夫妻共同财产支付房款，离婚时获得房产证，则该房产应被视为夫妻共同财产。

四、标准价购买公房的分割

在婚姻关系维持期间，若以夫妻双方的共同财产按照标准价格购置公有住房，所取得的“部分产权”，应被视为夫妻双方的共有财产。在处理此问题时，需全面考虑房产的来源、工龄的折算等要素，并在征询原产权单位的意见后东莞虎门律师，合理确定产权单位所拥有的权利比例，进而实现公正的分割。

五、约定服务条件房产的分割

婚后，若夫妻中的一方通过与服务提供方协商确定的服务条款获得了房产，该房产通常被视为夫妻双方的共有财产。然而，若在离婚时，该服务条款尚未得到履行，那么该房产通常应判定归那位约定服务条款的当事人所有。

六、优惠购房权性质与折算

在农村拆迁补偿的过程中，依据涉及的人口数量所获得的购房优惠权利，本质上是基于特定身份所享受的安置福利，然而，这并非意味着通过优惠手段直接获得的物权。

在办理离婚手续时，对于购房优惠权的价值估算，需综合考虑所购房产的性质、是否允许上市交易、是否能够获得产权证等条件，并在不超过市场价与优惠价差额的范围内进行确定。

附：民法典法条链接

最高法就《民法典》婚姻家庭部分实施细则进行释明

在当事人步入婚姻殿堂之前，若其父母为双方购置了房产并出资，这笔资金应被视为对子女个人的单独赠予，除非父母明确指出该赠予是给予双方的。

当事人婚后，若其父母为双方购置房产并提供了资金支持，应依照双方事先的约定进行处置；若双方未达成明确约定或约定内容不清晰，则应依照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项所确立的原则进行解决。

《民法典》

第一千零六十二条 规定，在婚姻关系持续期间，夫妻双方所获得的以下财产，应视为夫妻共同财产，并应由双方共同享有：

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

财产若系继承所得或赠予，除非本法规第一千零六十三条第三款所列情形。

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。

第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

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