房产虎门镇律师靳虎门镇律师团队代理多类案件，查封房屋交易纠纷获关键指引

东莞虎门律师获悉

虎门镇房产律师团队-北京虎门镇房产律师团队，专注于处理房地产相关法律事务，包括代办公开买房、房产交易、财产分配、婚姻财产分割、拆迁财产分配、共有房产权利确认、居住权相关案件，为当事人提供专业法律支持。

购房者在二手房交易中支出 573 万元，先行支付了 20 万元作为订金，但随后卖方以房产已被查封且买卖协议作废为由，拒绝履行合同义务，买方因此提起诉讼，主张卖方应双倍返还定金 40 万元并退还中介服务费 5.73 万元，法院审理后作出裁决，卖方需退还全部定金 20 万元，并赔偿违约金 5 万元近期，北京市通州区人民法院审理了这起案件，确认了被查封房屋的买卖合同具备法律效力，由于卖方没有依照约定解除查封，导致合同最终失效，因此卖方必须承担相应的责任，这一判决为处理类似查封房屋交易方面的争议提供了重要的参考依据。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告林浩（买家）诉称：

责令赵婷双倍退还保证金40万元，并支付利息，计算方式是以40万元为标准，从2024年8月1日开始，到实际支付为止，利息按LPR计算。

责令赵婷退还中介服务费用 5.73 万元，并支付相应利息，利息计算基准为 5.73 万元，起始时间为 2024 年 8 月 1 日，终止于实际付款之日，利率按照 LPR 标准执行；

本案诉讼费由赵婷承担。

事实依据：

二零二四年五月三十日，林浩同赵婷签署了《北京市存量房屋买卖合同》，双方商定林浩以五百七十三万元购置通州区某小区四号房产，该房产包含家具家电等附属物品，当日林浩支付了二十万元作为定金。

合同和补充条款中规定 “赵婷要自行负责处理掉房屋的抵押和司法查封，2024 年 6 月 30 日之前必须解除抵押，后来双方又商议把期限推到了 7 月 30 日”，林浩清楚知道房屋被查封的事，不过赵婷保证能够解除查封

2024年7月13日，赵婷通过短信告知，她的房产遭遇查封，导致无法进行交易，因此合同失去效力，她要求终止协议，并且只退还预付款项，表现出不再履行合同的态度；7月15日东莞虎门律师，林浩对此作出书面回应，指出赵婷的行为属于严重违反约定，正式通知解除双方签订的合同，并要求赵婷退还双倍的预付款项作为赔偿。

林浩给丙中介公司缴纳了中介费共计 5.73 万元，其中 1 万元是在 2024 年 5 月 30 日支付的，另外 4.73 万元则是在 7 月 3 日付清的，由于赵婷违反了约定，使林浩的利益受到了损害，因此他提起了诉讼，要求获得赔偿

（二）被告（赵婷）答辩理由

赵婷辩称，不同意全部诉讼请求，理由如下：

四号房屋在2023年11月已被司法查封，查封期限持续到2026年11月，依据《民法典》以及北京高院的指导意见，被查封的房产不允许进行交易，相关的买卖协议因此无效，林浩无法要求追究违约责任。

没有过失：事先已向林浩和丙中介说明房屋已被查封的事实，并非刻意隐瞒，2024年7月13日发出“解除通知”是依照法律终止无效的契约，并且林浩没有按照约定在2024年6月30日完成资金监管，属于根本性的违约行为

中介承担后果：丙中介违反规定为已被查封的房产提供业务，2024年11月遭到通州住建委行政处罚三万元，因此中介服务费用需要由中介机构退还，此事与己无涉。

不同意补偿：即便契约有效，解除契约是因为房产无法解除查封（非故意违背约定），并且林浩因为“被查封的房产”得到了购房折扣，无权要求加倍退还定金。

（三）第三人（丙中介公司）答辩意见

丙中介公司述称，同意林浩的诉讼请求，不认可赵婷答辩：

签约时三方都清楚房屋已被查封，补充协议中写明“赵婷负责去办理解封”，中介已经把情况告知了各方，没有违规不告知的情况；

处以三万元罚金属于行政层面的惩戒，不会对购销协议的法律地位造成任何干扰，林浩缴纳的佣金是完成交易过程中必须的支出，既然是赵婷未能履行约定致使商业活动终止，那么由此引发的经济代价理应由赵婷负责赔偿。

（四）法院查明关键事实

合同与履约细节：

2024年5月30日，林浩同赵婷签署了《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》，商定房屋成交价格总额为573万元，其中包含20万元定金，赵婷须在2024年6月30日完成解押手续，并自行负责办理封条拆除事宜；接着双方又签署了《补充协议（二）》，将解押的最后期限调整至7月30日，同时规定赵婷若未能按时解封，则需每日向林浩支付1000元作为滞纳金。

林浩在 2024 年 5 月 30 日缴纳了 20 万元定金，赵婷为此开具了收据，随后于 7 月 3 日补缴了中介费尾款 4.73 万元，两笔费用总计为中介服务支付了 5.73 万元。

房屋与沟通记录：

四号房屋于2016年12月完成抵押手续，在2023年11月遭受石家庄市公安局裕华分局实施刑事查封，该查封状态预计将持续至2026年11月，签订相关协议时，所有参与方对此均有所了解。

2024年7月短信记录显示，赵婷7月13日表示合同作废虎门律师，只愿退还定金；林浩7月15日回应称对方违反约定，要求退还双倍定金；赵婷7月19日则反驳称林浩没有办理资金监管手续，是违约行为，不过她没有拿出证据证明林浩拒绝办理监管事宜。

中介处罚情况：

二零二四年十一月十三日，通州住建委因为丙中介为被查封不能交易的房屋提供帮助，决定处罚他三万元，林浩和赵婷表示对处罚的真实性没有意见。

二、案件分析

（一）争议焦点

该合同是否因房屋已被查封而失去效力？需要对此进行审查，并确定其法律状态，同时考虑相关法律规定，最终作出判断。

赵婷是否违背了约定，林浩提出的“双倍退还定金以及中介费用”这一要求，是否应当予以采纳？

林浩未按约办资金监管，是否构成违约？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

合同有效，不因 “房屋查封” 而无效

按照《民法典》第一百五十三条以及《民法典合同编通则解释》第十六条的规定：

强制性规定可以分为两种类型，一种是具有约束力的条款，另一种是用于管理的措施，《北京市城市房地产转让管理办法》里关于查封的房产不能进行交易的内容，虽然属于强制性的条款，但主要目的是为了保障交易过程的正常进行，这个案件里合同的执行仅仅关系到林浩和赵婷之间的个人利益，对于社会整体的公共秩序来说，造成的影响非常小，几乎没有。

如果确认合同作废，就会造成林浩“交了定金却得不到补偿”，赵婷“违背约定却不用负责”的情况，这显然不符合公正要求；而且赵婷在短信息上自行表示“终止协议”，间接承认了合同的合理性，所以相关合同是合法的。

赵婷构成违约，需返还定金并赔偿损失

按照《民法典》第五百八十七条（定金规则）以及第五百八十四条（违约损害补偿）的相关规定：

违约情形清晰：合同明确要求 “赵婷自行办理解封”，然而截止 2024 年 7 月，赵婷始终未实施任何解封行动，反而以 “合同无效” 为借口拒绝履行，属于 “未履行核心责任”，属于重大违约行为。

赵婷认为 “林浩未实施资金监管” 缺乏根据：补充协议明确 “资金监管须在赵婷解除担保后才可执行”，由于赵婷尚未解除担保，资金监管的必要前提未达成，林浩因此不构成违约。

林浩支付了 20 万作为定金，由于赵婷违约导致交易无法完成，他有权要求退还这笔定金；虽然法院没有完全支持 “双倍返还定金” 的诉求，不过考虑到双方都清楚存在查封风险，而且赵婷没有努力去解除查封，法院认定她有责任；因此判决她赔偿 5 万元作为违约损失，这笔钱包含了资金被占用期间的利息和一部分维权花费，这样的判决是依照了损失补偿的基本原则。

中介费不应由赵婷承担

依据《民法典》第九百六十四条（中介服务报酬）：

中介费应由丙中介收取，林浩与中介之间有独立的居间服务合同，赵婷不参与其中；并且签约时林浩清楚房屋存在查封可能仍促成交易，他对中介费损失有一定责任，所以无权向赵婷索要中介费。

三、裁判结果

被告赵婷于本判决生效之日起七日内，返还原告林浩定金 元；

被告赵婷需在本判决生效后七天之内，向原告林浩赔偿违约所造成的损失，共计五万元。

四、案件启示

（一）二手房买家：查封房交易 “三警惕”

明确解封责任与期限，留存书面证据

购买已被查封的房产时，合同里要清楚写明卖家解除查封的准确时间点，比如“要在202X年X月X日之前完成解封”，还要规定如果过期没解封的话，违约方需要承担的后果，比如“每天要给总房价的0.05%作为违约金”，不能只说“卖家自己处理解封事宜”而没有规定时间；

不轻易放弃定金罚则，及时固定违约证据

付了预付款，要让销售方提供文字凭证（里面要写明“购房预付款”）；如果销售方不配合，要通过短信、信函等文字方式提醒，清楚指出“销售方没解除抵押的情况”，以防因为“材料不够”而没法要求赔偿。

谨慎选择 “查封房”，权衡风险与优惠

查封的房产或许能获得价格上的好处，不过解除查封的情况往往难以预料（例如本案中的刑事查封很难被解除），买之前要弄清楚 “查封的性质（是民事还是刑事）、能否解除”，如果需要的话可以找虎门镇的律师问问，以免因为 “贪图便宜” 让钱被卡住。

（二）二手房卖家：查封房履约 “两要点”

如实披露查封情况，不承诺 “无法兑现的解封”

签订协议时，必须清楚告知对方，被采取强制措施的具体缘由，能够恢复正常状态的要求，以及大概可以恢复正常的时间；不能有所隐瞒，也不得作出必定能解决问题的虚假保证；如果最后还是无法恢复正常，要主动和对方商议终止协议，退还已经收到的款项，以免因为迟延处理，导致损失进一步加大，例如赵婷最终被法庭裁决需要额外承担五万元作为违约赔偿。

不滥用 “合同无效” 抗辩，正视自身过错

房屋买卖合同不一定会被判定无效，如果因为自己没有去申请解封，导致合同被取消，就必须承担违反约定的责任；不能说“买家没有办理资金监管”，却没有证据支持，否则会因为“无法提供证据”而承担不利的后果。

（三）中介公司：查封房服务 “两禁止”

禁止隐瞒查封信息，主动提示风险

在为房产介绍业务之前，必须到 “不动产登记中心” 核实该房产的产权情况，一旦查明被查封，必须用文字形式通知购房者和售房者 “被查封的潜在问题、解除封禁的复杂程度”，不能为了推动买卖而隐瞒真相（比如案例里那个叫丙的中介因此被罚了三万元）。

禁止促成 “无解封方案” 的交易

如果卖家不能提出具体的解除限制措施，比如需要第三方作保解除或者用购房资金清偿债务来解除，那么就不应该让交易双方达成协议，以免因此承担违法行为所带来的行政处罚，比如被处以罚款，还要承担相应的民事赔偿义务。

（四）核心提醒：查封房交易 “风险共担，过错追责”

本案里林浩虽然没有拿到 “双倍退还定金” 的补偿，不过他成功拿回了 20 万元定金和 5 万元赔偿金，这其中的关键在于 “签订合同时清楚说明解封责任、保存好付款证据、立刻提醒对方违约”；赵婷最终输掉官司的主要原因，是 “没有执行解封任务却声称合同没效，又拿不出证据证明买家有违约行为”。这件事对所有参与交易的人都是一个提醒：

购买已被查封的房产，一定要有明确的书面约定来规定解除查封的责任，不能存有侥幸心理。

出售被查封的房产，务必审慎评估自身承受能力，若无法解除查封状态，应迅速终止交易以减少损失，切勿推卸责任。

中介机构处理封存房产，必须坚持“合法是前提”，要指出潜在问题而不是掩盖，以免得不偿失。

房屋交易查封的关键在于确保安全，买卖双方以及中介机构必须充分认识风险，清晰界定各自职责，这样才能有效预防争议，维护交易稳定。

这个案例的事发地点在北京，为了保护相关人员的个人信息和防止产生无谓的争议，在此案例中所有涉及当事人的姓名和具体资料都将进行伪装处理，如果发现与实际情况相似的情况，请及时与我们联系以便撤下相关内容。

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