最高法发布物业服务合同纠纷典型案例，引导依法维权、维护服务秩序

东莞虎门律师获悉

物业管理服务，关联着人民群众对于美好生活的那种向往。当下，我国城市发展，正从大规模增量扩张的阶段，转变为以存量提质增效作为主要方面的阶段，社区生活，成为现代城市生活里重要的构成部分，人民群众，对居住环境、住宅品质以及物业服务的要求，持续在提高。《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出来，要营造高品质的城市生活空间。经党的二十届四中全会审议通过的，名为《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》这份文件清晰作出了明确规定，那就是要促使房地产朝着高质量的方向去发展，要施行房屋品质提升方面的工程，还要开展物业服务质量提升相关的行动。

最高人民法院一直秉持以国家领导人新时代之中特色社会主义思想当作指引，坚决去落实国家领导人有关切实保障以及改善民生的关键指示要求，还有党中央重大决策部署，鉴于业主跟物业服务人之间矛盾时不时会出现，并且展现出群体性、容易复发、化解颇为困难等特性，积极去回应群众所关切之事，指导全国各级人民法院妥善去应对物业领域里面的新情况新问题，实质性化解涵盖物业服务合同纠纷在内的民事纠纷，着力促使推动解决人民群众急难愁盼的问题，凭借高质量司法服务去践行以人民为中心的发展思想。

为了能够充分地将典型案例所具备的示范引导效应给发挥出来，进而统一裁判规则，去做好物业纠纷矛盾预防化解方面的工作，以此维护人民群众的合法权益，维护社会和谐稳定的状态，最高人民法院自各地法院报送的案例当中挑选出了五个典型案例，如今予以发布。本次进行发布的案例，具备以下这些特点：

一种是引导依照法律规定理性地维护权益，构建起和谐的物业关系。良好的物业关系，是需要物业服务人和业主共同去维护的，两方都要依照法律行使权利、全面履行义务。案例一是从物业服务人的角度展开，案例二则是从业主的视角出发，引导双方依照法律理性地进行权益维护。案例一清晰判定物业服务人应该采用合理合法的方式去催缴物业费，不可以采取限制业主使用小区门禁系统等超出合理限度的方式。案例二进行了物业服务合同关系以及其他法律关系的厘清，明确指出业主不可以房屋设计不合理这种，不属于物业服务人应尽义务范畴的事项，当作自己拒绝支付物业费的理由，还引导业主正确区分责任主体，依法去主张自身权利以及履行相应义务。

一是切实按照法律要求，保障物业服务秩序，二是严格落实法律条规，维护物业服务秩序，当下物业服务范畴内，物业服务合同终止后的“交接难”，属于热点难点问题，因这一问题引发的纠纷，屡见不鲜，倘若物业服务合同终止，那么原物业服务人理应退出物业服务区域，要交还物业服务用房，要交还相关设施，还要交还物业服务所必需的相关资料等，需配合新物业服务人做好交接相关工作，并且要如实告知物业的使用状况以及管理状况 。案例三中，人民法院严格依循《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定，明确若物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场，对其请求业主支付物业服务合同终止后物业费的主张不予支持，以引导物业服务人依法诚信履行义务，维护正常物业服务秩序。

三是将司法裁判规则予以统一，以此保障业主自治权利。业主大会决定属于业主自主针对小区重大事项行使共同管理权的关键形式。业主大会身为业主自我管理的权力机关，其做出的决定对业主具备法律约束力，然而却并不直接对业主以外的主体产生约束。物业服务人并非小区业主，所以并不拥有诉请人民法院就业主大会决定效力予以裁判的权利。在案例四当中，人民法院精确地运用《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，清晰地表明物业服务人对于业主大会作出的关于选聘新物业服务人的决定没有提起诉讼的权利，依照法律维护业主大会决定所具有的效力，保障业主所拥有的自治权利。

发挥巡回审判效用，四是批量化解矛盾纠纷，审理物业纠纷不能仅就案进行办理，要以矛盾实质化解为指引方向，追求事情得以解决、人与人之间和睦、内心顺畅的成效，切实将定分止争做到实处，各地人民法院秉持上述司法理念，坚持“办理与治理”兼顾的原则，积极探索创新物业服务纠纷多元化解机制，形成“示范裁判 + 批量化解”“巡回审判 + 示范调解”“先调处整改 + 后辅助调解”等成效显著的经验做法。在案例五当中，人民法院采用“巡回审判 + 示范调解”这种方式了，在小区现场开展开庭活动了，通过以案释法后，批量化解诸多潜在纠纷达一百多个了，达成了“办理一案、治理一片”这种良好效果了。

物业服务合同纠纷典型案例

目 录

案例一，物业服务人，不可以，通过限制使用门禁系统等这样的方式，来催交物业费，这是张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案所涉及的内容 。

案例二，业主不能以设计不合理等房屋质量问题当作理由，来拒绝去支付物业费，这是某物业公司起诉徐某某等物业服务合同纠纷的案件。

案例三，存在这样一种情况，即物业服务合同终止之后，原物业服务人却拒不退场，在此情形下，其不得请求业主支付物业服务合同终止之后的物业费，这是某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案所呈现的情况 。

案例四，原物业服务人，对于业主大会选聘新物业服务人的决定，没有权利提起诉讼，——这是某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案 。

案例五如下，灵活运用一种方式，此方式为“巡回审判 + 示范调解”，通过该方式来批量化解涉众物业纠纷，具体是某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案 。

案例一

物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费

——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

有个叫张某的人，是某个小区的业主东莞虎门律师，而为这个小区提供物业服务的是某物业公司。2021年9月份的时候，张某发现自己因为欠交物业费，已经被禁止使用所居住单元的电梯以及门禁系统了，在跟某物业公司交涉但没有结果之后，张某便向法院提起诉讼，要求某物业公司恢复他对电梯以及门禁系统的使用功能。

裁判结果

审理法院觉得，依《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不准采取停止供电、供水、供热、供燃气等办法催交物业费。在本案里，张某虽有欠交物业费情况，然而某物业公司不该以不给业主激活门禁卡致使其无法正常进入单元门、无法正常使用电梯门禁系统等形式催交物业费。某物业公司针对张某欠交物业费的违约行为能够另行依法进行维权。经法院依法作出释明之后，某物业公司在本案审理进程中便主动恢复了张某对门禁系统的使用。

典型意义

业主理应依照约定向物业服务人给付物业费，然而在实际情况里，业主存在拖延乃至拒交物业费的状况时常出现，物业服务人常常运用各种各样的方式去催交物业费，物业服务人通过不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等形式来催收物业费，实际上是基于其在物业服务合同之下的债权而不适当地限制了业主的建筑物区分所有权，既欠缺法律依据，又超出了合理且必要的限度，常常会加剧双方之间的矛盾。业主不支付物业费，物业服务人催交时要用合理方式，未经合理催告，在合理期限届满前不应以影响居民正常生活的形式催促，业主经催告后在合理期限内仍不支付的，物业服务人可通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，物业公司和业主履行物业管理合同时务必秉持契约精神，依物业服务合同约定全面履行义务来营造和谐安宁的小区环境空间，本案判决表明物业服务人得用合理合法形式催缴物业费，依法维护业主合法权益。

案例二

业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费

——某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司跟某小区建设单位依照法律签订了《前期物业服务合同》，之后就开始给小区提供物业服务。徐某某属于案涉小区业主，由于他没有按时去支付从2019年5月到2022年12月的物业费，在被催告之后，在合理的期限之内依旧没有支付，某物业公司就把他告到了法院。徐某某以他房屋厨房设计存在不合理、排烟出现倒灌等问题当作理由，辩解说不应该交纳物业费。

裁判结果

审理的法院持有这样的看法，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条有着相关规定，物业服务人应当依照约定以及物业的使用性质，妥善去进行维修，认真做好养护，仔细搞好清洁，合理做好绿化，有序开展经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序状态，采用合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。在此案件当中，厨房的设计这一情况呀，并不属于物业服务者所应当承担的义务范畴之内。厨房设计存在不合理的状况，还有排烟出现倒灌等情形呢，都属于商品房买卖合同法律关系里的履行方面出现的瑕疵问题呀。这和涉案的物业服务合同呢，并不属于同一个法律关系哟。而且责任主体也是不一样的呢。徐某某所主张的因为厨房设计不合理而导致的损失呀，同样和某物业公司是没有关联的呢。他以房屋质量问题作为理由来抗辩，主张不应该支付物业费，这是缺乏依据的哟。最终判决呢：徐某某得向某物业公司支付从2019年5月到2022年12月的物业费4500余元呢。

典型意义

物业服务人的义务，源自法律规定以及物业服务合同的约定，主要涵盖维修养护、秩序维护等义务，其中秩序维护还包括安全保护，以及制止违法行为，还有向有关行政主管部门报告并协助处理等义务。一般情况下，房屋专有部分的质量、设计等方面突出展现的问题，并不在物业服务人应当担责的义务范围之内。业主要是以设计不合理等房屋质量问题作为理由，拒绝支付物业费，或者主张用维修费用来抵销物业费，这种做法是无法获得支持的。该案件的判决对清晰梳理物业服务合同关系跟另外他种法律关系有帮助，能引领业主无误区分责任主体以便依据法律规定以及相关规则理性去维护自身权益，进而适当地平衡物业服务合同里各方的合法利益 。

案例三

如果物业服务合同终止了，然而原物业服务人坚决不退场，那么其就不可以请求业主去支付物业服务合同已经终止之后的物业费 。

——某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案

基本案情

有一家物业公司，它是某个小区原来的物业服务人。那小区的业主委员会给这家物业公司发函告知，原物业服务合同到期之后，将会重新选择确定物业服务人，还邀请它积极地参与竞标。这家物业公司回函表明，原物业服务合同到期后会自行终止。后来，该小区挑选聘任了新的物业服务人，并且和新的物业服务人签订了《物业管理服务合同》，业主委员会通知这家物业公司赶紧及时办理交接的相关事宜，要不然的话就要承担相应的法律后果，但是这家物业公司没有在合理的期限内退场走开，导致使得新的物业服务人长时间没有办法进场去提供服务 。某物业公司，在向业主何某某收取原物业服务合同终止之后的物业费这件事上，没有成功，于是，向法院提起了诉讼。

裁判结果

在进行审理的法院看来，《中华人民共和国民法典》当中的第九百四十九条有着这样的规定，那就是当物业服务合同终止的时候，原本的物业服务人需要在约定好的期限之内，或者是合理期限当中，退离物业服务区域，要把物业服务用房、相关设施以及物业服务所必需的相关资料等，交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，还要配合新的物业服务人做好交接方面的工作，并且要如实告知物业的使用以及管理状况。原物业服务人如有违反前款规定的情形，便不得请求业主支付物业服务合同终止之后的物业费，若造成业主损失，还应当赔偿损失。在本案当中，某物业公司于原物业服务合同终止后，没有按照业主委员会的要求向新物业服务人履行交接义务。这种情况下，在经明确告知法律后果之后，仍拒不退出该物业服务区域，所以不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费用。最终作出判决：驳回某物业公司的诉讼请求。

典型意义

配合开展物业交接，这是物业服务合同终止之后，原物业服务人依据诚信原则所应履行的后合同义务。因新老物业服务人之间存在利益冲突等缘故，部分原物业服务人漠视小区业主共同意愿，持续占用物业用房，拒不交还相关资料，借“服务”之名行“强占”之实，致使新物业服务人难以顺利推进工作。物业交接状况不如意，极容易引发原物业管理服务者、新物业管理服务者、业主所构成的集体讨论组织或者业主代表委员会相互间发生争执，并且干扰小区管理的正常秩序，对物业服务的质量造成不良影响，致使业主生活质量下降。此案件的判决驳回了某物业管理公司的诉讼的请求，这有助于引导物业管理服务者按照既定时间退出场地、依照法律规定履行交接的责任与义务，对于规范物业管理服务行为、营造和谐适宜居住的小区环境有着积极的意义。

案例四

原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼

——某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司，乃某小区建设单位所选定的前期物业服务人。之后，该小区召开业主大会，作出解聘某物业公司、选聘新物业服务人的决定，且小区业主委员会与新物业服务人已另行签订物业服务合同。某物业公司觉得，某小区业主大会作出的选聘新物业服务人的决定，不符合法律针对业主共同决定事项进行表决的专有面积以及业主人数比例的规定，故而起诉，请求确认该决定无效。

裁判结果

审理法院持有如下观点虎门律师，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条作出了这样的规定，即选聘物业服务企业以及解聘物业服务企业这件事，应当由业主共同来决定。法律之所以要规定选聘、解聘物业服务企业需由业主共同决定并且规范相应程序，原因在于各业主依据建筑物区分所有权，对于共有部分是享有共同管理权利的。对于那些涉及共同管理的事项，是需要并且也应当由该组织的成员共同去决定的，目的在于保障该组织内部成员的合法权益不受到侵害。对于业主大会或者业主委员会所作出的决定而言，其对业主是有着法律方面的约束力的，所以按照《中华人民共和国民法典》第二百八十条的相关规定，要是业主大会作出的决定侵害了业主的合法权益，那么遭受侵害的业主能够请求人民法院去予以撤销。在当前这个案件当中，某物业公司并非该小区的业主，它是不受业主大会决定的约束的，并且与被诉的业主大会的决定是不具备直接利害关系的，所以它是没有权利去起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效的。最终裁定结果为：驳回某物业公司的起诉。

典型意义

业主大会决定，乃是业主针对小区重大事项，去行使共同管理权、实行业主自治的重要方式。作为自我管理的权力机关，业主大会所作出的决定，对业主拥有法律约束力。其不直接约束业主以外的主体，所以不是小区业主的物业服务人，没有诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的必要性与实效性。倘若原物业服务人觉得物业服务合同解除使其遭受损失，那么可以依照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定另行去主张。在生活当中，存在着这样的情况，有的给提供物业服务的人在被解除聘用关系之后，尝试通过请求去确认业主大会所做出的决议是没有效力的，或者是以撤销的方式来推翻业主大会所做出的决定，进而否定业主们共同的意志。在本案当中明确了，给提供物业服务的人对于业主大会关于选聘新的给提供物业服务的人的决定是不能够提起诉讼的，这具有规则指引方面的作用，有利于维护业主大会决定应有的效力，以及依法保障业主能够行使共同管理的权利。

案例五

灵活运用“巡回审判+示范调解”方式批量化解涉众物业纠纷

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

基本案情

有一家物业公司，为一个小区给予了日常保洁服务，进行着保安巡逻工作，还开展电梯日常维护保养等物业服务。由于大多数业主没能按时去交纳物业费，这家物业公司很难维持日常运营，物业管理服务标准渐渐地降低，致使它与业主之间的矛盾加剧。之后这家物业公司在向业主陈某催收物业费没有成功后，把陈某告到了法院 。

审理方式

审理法院针对案涉小区的物业服务情形以及欠费状况，予以强化研判工作进展，鉴于案涉小区里，除了陈某之外，存在一百多位业主拖欠物业费，同时某物业公司怀有提起批量诉讼的想法，这种情形之下，法院作出决定，前往该小区开展巡回审理工作以及现场办案活动。在庭审期间，法院针对物业的服务质量展开细致调查，并且就相关法律问题为当事人进行释法说理，某物业公司由此认识到自身的服务的确存在不到位之处，并且在法院的主持之下，与陈某当场签订了调解协议，此协议规定，业主依据物业公司所提供的服务项目以及服务质量等等因素，支付相应额度的物业费 。庭审落下帷幕之后，法院马上着手开展普法宣传工作，引领某物业公司与小区业主彼此之间达成谅解以相互理解，最终妥善地化解了小区里多达百余件的潜在纠纷 。

典型意义

物业费是物业服务人提供服务必备基础，是维护小区电梯、配电、消防等设备设施维持正常运转稳固保障。业主按照规定时间足额缴纳物业费，对物业服务人能够提供更好质量服务有帮助；物业服务人持续提高服务水准，才可让业主用更自觉态度去交纳物业费，进而形成良好循环，用来打造更为舒适美好居住环境。本案里头，法院借助开展巡回审理这一举措，于现场进行以案释法，借此促使物业双方达成谅解，达成了“办理一案、治理一片”的成效，不但减轻了当事人的诉讼负担，还节约了司法资源，给业主营造出良好的居处环境，达成了“三个效果”的有机统一。

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